Simulation du dispositif Jeanbrun : calculez votre économie d'impôt
- BP Finance
- il y a 5 jours
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Sommaire
Comprendre le régime Jeanbrun avant de simuler
Comment fonctionne le simulateur Jeanbrun en ligne
Calcul du loyer plafonné et rendement foncier réel
Simulation du financement et effort mensuel réel
Conditions d'éligibilité, revente et stratégie foncière
Foire aux questions
La simulation dispositif Jeanbrun permet de mesurer, avant tout investissement locatif, l’économie fiscale attendue, l’amortissement déductible et le rendement locatif net sur 9 ans.
Dispositif jeanbrun simulation : Comprendre le régime Jeanbrun avant de simuler
Le dispositif fiscal Jeanbrun, rattaché au plan Relance Logement dans le budget 2026, permet d’amortir un bien immobilier sans zonage imposé. Cet amortissement déductible réduit la base imposable pendant au moins 9 ans de location. En pratique, cela agit directement sur la fiscalité du foncier et sur l’économie d’impôt dès la première mise en location.
La simulation sert à projeter plusieurs équilibres à la fois : taux d’amortissement, déficit foncier imputable, impact sur le revenu global, niveau d’économie fiscale et rentabilité nette du locatif. BP Finance souligne qu’un résultat fiscal favorable n’assure pas une rentabilité globale si le loyer ou les charges dégradent le rendement net.
Un mécanisme d’amortissement foncier sans contrainte géographique
Le premier atout du régime tient à sa souplesse. Aucune contrainte géographique n’est prévue, à l’inverse de dispositifs plus encadrés. L’investisseur peut donc raisonner d’abord en marché locatif, en tension de location, en niveau de loyer soutenable et en potentiel de valorisation de l’immobilier.
Le dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées entre le début de 2026 et la fin de 2028. À anticiper dès la réservation pour un programme neuf : les délais de construction peuvent décaler l’opération, ce qui impose de vérifier très tôt le calendrier, le régime applicable et la date d’engagement.
Taux et plafonds selon la catégorie locative choisie
L’amortissement déductible porte sur 80 % de la valeur d’acquisition hors terrain. Le taux varie selon la catégorie de location retenue et le niveau de loyer accepté. Le plafond Jeanbrun annuel change lui aussi selon ce choix, avec un effet direct sur la réduction de base imposable, l’économie fiscale et, in fine, la rentabilité du montage.
La structuration optimale passe par l’arbitrage entre loyer encaissé et avantage fiscal. Plus le loyer intermédiaire ou social est abaissé, plus le taux d’amortissement peut monter, dans la limite du plafond Jeanbrun applicable. Le choix final dépend donc de la fiscalité personnelle, du TMI, de l’objectif d’économie et de la tension locative locale.
Loyer intermédiaire (-15 % marché) : taux d’amortissement de 3,5 % avec un plafond Jeanbrun de 8 000 € annuels de déduction.
Loyer social (-30 % marché) : taux de 4,5 % et plafond porté à 10 000 € par an.
Loyer très social (-45 % marché) : taux de 5,5 % et plafond maximal de 12 000 € annuels.
Ancien en rénovation énergétique : plafond jusqu’à 21 400 € par an, avec des taux légèrement inférieurs selon la catégorie locative.
Ce dispositif fiscal ne relève pas du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Dès lors, pour un contribuable en TMI 41 % ou 45 %, la réduction de l’assiette imposable peut produire une économie fiscale significative. La différence se joue sur l’arbitrage entre le montant du loyer, le taux obtenu et la durée de détention du bien immobilier.
Différences clés avec Pinel, Denormandie et LMNP
Le Pinel et le Denormandie reposent sur une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition et liée à une durée de location. Jeanbrun suit une autre logique : il s’appuie sur un amortissement déductible qui peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. L’économie d’impôt dépend donc du régime choisi, du montant des revenus fonciers et du taux marginal d’imposition.
Le LMNP fonctionne, lui, avec un amortissement comptable relevant d’une fiscalité distincte, celle des bénéfices industriels et commerciaux, et suppose une location meublée. Jeanbrun reste cantonné au locatif nu.
Une simulation utile ne se limite donc pas à la seule réduction d’impôt. Elle doit intégrer le déficit foncier, les revenus fonciers futurs, le revenu global, le coût de rénovation si l’ancien est retenu, ainsi que le rendement locatif net, en complément d’une réflexion plus large sur la défiscalisation d’un bien locatif et du calcul du rendement locatif net.
Comment fonctionne le simulateur Jeanbrun en ligne
Le simulateur Jeanbrun calcule en quelques secondes les principaux équilibres d'un projet immobilier. Sont affichés immédiatement : amortissement annuel, déficit foncier, revenus fonciers, cash-flow net, imposition estimée et économie d'impôt.
Les données à renseigner pour lancer la simulation
La simulation Jeanbrun repose sur un socle simple : revenu net imposable, situation familiale, prix d'acquisition du bien et niveau de loyer visé. Ces éléments permettent de déterminer votre TMI, puis d'affiner l'économie fiscale liée au régime réel. En complément, la durée d'emprunt et le taux de crédit précisent l'effort mensuel et l'équilibre global de l'opération.
Le bon montage dépend de la qualité des hypothèses de départ. Un loyer surestimé ou un régime mal choisi fausse l'analyse, surtout en foncier locatif.
Résultats obtenus et indicateurs clés sur 9 ans
En pratique, le calcul de l'économie d'impôt s'appuie sur l'amortissement annuel multiplié par votre TMI. Si les revenus fonciers restent positifs après amortissement, la base soumise aux prélèvements sociaux, 17,2 %, est réduite d'autant, ce qui génère une économie complémentaire sur les cotisations sociales. Cas concret : pour une personne célibataire disposant de 50 000 € de revenu net imposable et achetant un bien à 150 000 €, l'économie atteint 12 480 € sur 9 ans.
Le simulateur présente aussi l'effort mensuel moyen, le patrimoine immobilier constitué et un score d'investissement sur 100. Chaque année, le tableau détaille l'amortissement, le déficit foncier, l'impôt, l'imposition évitée et le flux net de trésorerie.
Indicateur | Détail de calcul | Exemple (bien à 200 000 €, loyer social, TMI 30 %) |
Amortissement annuel | 80 % × prix × taux d'amortissement (4,5 %) | 7 200 € / an |
Plafond annuel applicable | Catégorie sociale (neuf) | 10 000 € / an |
Économie fiscale IR | Amortissement × TMI (30 %) | 2 160 € / an |
Économie prélèvements sociaux | Réduction de la base soumise à 17,2 % si les revenus fonciers restent positifs | 1 238 € / an |
Économie fiscale totale sur 9 ans | Cumul IR + PS | 30 582 € |
Détecteur de tranche et ajustement automatique de la TMI
La différence se joue sur l'arbitrage entre économie immédiate et réalisme fiscal. Si l'amortissement réduit votre revenu imposable au point de modifier la TMI en cours de période, le simulateur recalcule automatiquement chaque exercice. Cette logique évite de surévaluer l'économie fiscale attendue sous le régime réel foncier.
BP Finance met à jour les paramètres à chaque évolution réglementaire. La simulation Jeanbrun tient compte de la réglementation en vigueur, y compris des évolutions de zonage applicables depuis le 1er avril 2025.
Calcul du loyer plafonné et rendement foncier réel
Le loyer n’est pas libre sous le régime Jeanbrun. Il dépend de la zone géographique et du segment de location retenu.
Le coefficient de surface et le loyer intermédiaire autorisé
Le calcul loyer Jeanbrun repose sur une formule simple : coefficient = 0,7 + (19 / surface utile), avec un plafond à 1,2. La surface utile comprend la surface habitable et 50 % des annexes, dans la limite de 8 m² en métropole. La différence se joue sur l’arbitrage entre surface et zone, puisque les petites surfaces bénéficient d’un coefficient plus favorable.
Zone A bis : loyer intermédiaire plafonné à 19,71 €/m², pour Paris et la proche couronne.
Zone A : plafond à 14,64 €/m², pour les grandes agglomérations et leurs secteurs attractifs.
Zone B1 : plafond à 11,80 €/m², pour les villes moyennes à demande locative soutenue.
En pratique, pour un appartement de 40 m² avec 5 m² de balcon en zone B1, la base de calcul est la suivante : surface utile = 40 + (5 × 50 %) = 42,5 m². Le coefficient atteint alors 1,147. Le loyer maximal ressort à 11,80 × 1,147 × 42,5, soit environ 575 € par mois en locatif.
Du rendement brut au rendement locatif net après fiscalité
Une fois ce loyer fixé, le vrai sujet devient le rendement. Trois niveaux de lecture s’appliquent selon le degré d’intégration des coûts et de la fiscalité.
Rendement brut : (loyer annuel / prix total d’acquisition) × 100, sans intégrer charges déductibles ni impôt.
Rendement net : (loyer annuel - charges annuelles) / prix d’acquisition × 100, avec prise en compte des charges déductibles. Les postes à intégrer sont notamment la taxe foncière, souvent autour de 1 100 € par an, l’assurance PNO, généralement comprise entre 150 € et 500 €, les frais de gestion de 5 % à 10 % et les charges de copropriété.
Rendement net-net : rendement net après impôt, amélioré par l’ économie procurée chaque année par l’amortissement Jeanbrun.
Un bien affichant 4 % de rendement net peut atteindre 5,5 % après fiscalité pour un contribuable en TMI à 41 %, grâce à l’amortissement seul. Le bon montage dépend de la tranche marginale, du niveau de charges et du mode de détention.
BP Finance situe le repère de rendement net entre 4 % et 7 % pour ce type d’ investissement locatif. En dessous, la revente peut devenir plus sensible. À l’inverse, au-delà de 10 %, le taux affiché doit être analysé avec prudence : vacance, emplacement secondaire ou tension locative insuffisante peuvent dégrader le rendement locatif net réel.
Simulation du financement et effort mensuel réel
L’analyse du financement détermine la solidité de l’opération autant que l’avantage fiscal. Il faut rapprocher trois flux : la mensualité de crédit, le loyer encaissé et l’économie fiscale mensuelle, afin de mesurer le coût réel de l’investissement immobilier pour le foyer fiscal.
Double levier fiscal crédit et régime Jeanbrun combinés
Pour illustration, un prêt de 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans génère des intérêts d’emprunt déductibles de 6 700 € dès la première année. Ajoutés à l’amortissement Jeanbrun, ils génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an pour un bien neuf.
Intérêts d’emprunt déductibles : leur déductibilité est plafonnée aux revenus fonciers encaissés dans l’année, l’excédent étant reportable sur les déficits des années suivantes.
Investissement sans apport : il accroît les intérêts d’emprunt et améliore l’économie fiscale au début du crédit.
Durée du crédit : une durée plus longue allège la mensualité, mais augmente le montant total des intérêts.
Montant de l’apport : un apport plus élevé réduit l’effort d’épargne mensuel, avec une économie fiscale souvent moindre sur la partie financée.
Dès lors, l’association d’un crédit à taux de marché et de ce régime peut réduire fortement l’imposition sur les premières années, notamment lorsque le déficit foncier excède les loyers perçus.
Exemple chiffré pour un bien à 200 000 € sur 20 ans
Pour un bien de 200 000 € financé sur 20 ans à 3,5 %, en catégorie sociale, avec une TMI à 30 %, l’effort d’épargne mensuel net ressort autour de 200 à 250 € après prise en compte du loyer et de l’économie fiscale.
La différence se joue sur l’arbitrage entre l’apport, le taux, la durée et la catégorie locative. Sur une fourchette de 150 000 € à 200 000 €, l’effort d’épargne mensuel se situe en général entre 150 € et 500 €. La simulation capacité emprunt permet de valider ce montant avant un rendez-vous bancaire.
Capacité d’emprunt et taux d’endettement à 35 %
La banque retient en général 70 % des loyers prévisionnels pour apprécier la capacité d’emprunt. Elle applique aussi un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus nets, après prise en compte des charges fixes. Pour 3 000 € de revenus mensuels nets et 200 € de charges existantes, la mensualité maximale autorisée ressort à 850 € : (3 000 × 0,35) – 200.
Une fois l’étape franchie, l’impact de la durée devient très concret. Pour une mensualité de 800 €, la capacité d’emprunt passe de 108 000 € sur 15 ans à 142 000 € sur 20 ans, puis à 159 000 € sur 25 ans. Le bon montage dépend aussi du reste à vivre conservé par le foyer fiscal : 1 200 € pour un couple, 800 € pour une personne seule, avec 300 € supplémentaires par enfant à charge.
Au-delà du financement, la cohérence entre régime fiscal, foncier disponible, revenus fonciers futurs et TMI du contribuable conditionne la pertinence de l’opération.
Conditions d'éligibilité, revente et stratégie foncière
Évaluer un investissement Jeanbrun sans préparer la sortie crée un angle mort. La rentabilité réelle ne se limite ni à la mise en location ni à la seule économie fiscale de départ : elle dépend aussi de la fiscalité à la revente, de l'imposition future et des options de transmission au sein du foyer fiscal.
BP Finance recommande donc une lecture d'ensemble dès l'origine : acquisition, exploitation locative, puis sortie par cession ou donation, trois étages à calibrer ensemble.
Biens éligibles et règles du régime locatif obligatoire
Pour établir un dispositif Jeanbrun sérieux, le premier filtre reste l'éligibilité du bien. Le régime vise, d'une part, les appartements neufs conformes à la RE2020 avec un DPE A ou B et, d'autre part, les logements anciens après rénovation, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et permettent d'atteindre un DPE A ou B.
La location doit être nue et porter sur la résidence principale du locataire pendant 9 ans consécutifs. L'acquisition doit en outre intervenir en pleine propriété : les schémas en nue-propriété ou en usufruit sont exclus, sauf exception successorale après le décès du conjoint.
Restriction familiale : la location est interdite aux membres du foyer fiscal, aux ascendants, descendants et proches parents jusqu'au deuxième degré.
Cumul interdit : le régime est incompatible avec Pinel, Denormandie, Loc'Avantages, Malraux ou Monuments Historiques sur un même bien locatif.
Cumul autorisé : le dispositif peut se combiner avec le LLI, avec une TVA à 10 % et une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.
L'amortissement commence au jour d'achèvement du bien ou lors de la première mise en location. La première annuité se calcule alors au prorata temporis, selon le nombre de jours restant dans l'année civile : cette mécanique influe directement sur la première économie d'impôt et sur le rendement locatif net.
Réintégration des amortissements à la revente
En cas de vente, les amortissements déduits pendant la période locative sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Cela accroît l'assiette soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Des abattements pour durée de détention existent toutefois. Pour l'impôt, ils atteignent 6 % par an entre la 6e et la 21e année, puis 4 % la 22e année, avec une exonération totale après 22 ans; pour les prélèvements sociaux, l'exonération complète n'intervient qu'après 30 ans, avec une montée progressive dès la 23e année à hauteur de 9 % par an.
Donation après 9 ans pour purifier la plus-value
Après les 9 ans d'engagement, la donation en pleine propriété constitue souvent un levier patrimonial efficace. Elle purge la plus-value latente, y compris celle liée aux amortissements pratiqués, sans déclencher l'impôt qui serait dû en cas de vente directe.
La structuration optimale passe par une comparaison chiffrée entre conservation, cession et transmission.
Pour apprécier l'équilibre global entre location, revente et transmission, BP Finance propose un simulateur rendement locatif permettant d'estimer le rendement net, l'économie fiscale et l'impôt futur selon le montage retenu.
Foire aux questions
Comment fonctionne concrètement le mécanisme d'amortissement du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun permet, dans le cadre d’un investissement locatif, de pratiquer un amortissement annuel sur 80 % de la valeur d’acquisition du bien, hors foncier et hors terrain. Le taux varie selon la catégorie de location retenue et le niveau de loyer appliqué : 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social et 5,5 % en loyer très social pour un logement neuf.
En pratique, cet amortissement peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce déficit foncier diminue l’imposition et produit une économie fiscale directe pendant au moins 9 ans. Le choix de la catégorie locative dépend du montant investi, du loyer attendu, de la rentabilité visée et de la TMI du foyer.
Quelle économie d'impôt peut-on espérer réaliser avec une simulation Jeanbrun ?
Une simulation Jeanbrun mesure l’économie fiscale à partir de données concrètes : montant de l’acquisition, catégorie de locatif choisie, niveau de loyer, intérêts d’emprunt et TMI. L’écart fiscal entre loyer intermédiaire et loyer social, combiné à la durée de location et au montant du déficit imputable, détermine le gain annuel réel.
Cas pratique : pour une personne seule avec 50 000 € de revenu net imposable, l’achat d’un bien à 150 000 € en catégorie sociale peut générer jusqu’à 12 480 € d’économie sur 9 ans. Pour un montant de 200 000 € avec une TMI à 41 %, l’économie annuelle peut dépasser 4 000 €, intérêts d’emprunt inclus.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel et est-il cumulable avec d'autres avantages fiscaux ?
Contrairement au Pinel, dont l’avantage reposait sur une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location, le Jeanbrun mise sur un amortissement susceptible de créer du déficit foncier. Le dispositif prend ainsi le relais du Pinel, dont la sortie est programmée.
Il n’est pas cumulable, sur un même bien, avec Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, Malraux ou Monuments Historiques. En complément, il peut s’articuler avec le LLI, qui prévoit une TVA à taux réduit de 10 % et une exonération de taxe foncière pendant 15 ans. La structuration optimale passe par une analyse précise du loyer, du montant financé, de la rentabilité nette et du niveau d’imposition.
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