Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est un mécanisme fiscal destiné aux particuliers qui investissent dans des logements meublés au sein de résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, résidences de tourisme classées, etc.). Il s’adresse aux investisseurs souhaitant conjuguer fiscalité attractive, faible gestion et sécurité locative.

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Ce dispositif permet aux contribuables, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 11 % du prix HT du bien immobilier, étalée sur 9 ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 € par an. Cela représente un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 33 000 € au total.

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En parallèle, l’investisseur peut également récupérer la TVA (20 %) sur le montant de l’acquisition si certaines conditions sont respectées, notamment la signature d’un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans avec un gestionnaire professionnel.

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Le bien est exploité en location meublée, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il perçoit des loyers garantis par bail commercial, ce qui limite les risques d’impayés et allège fortement la gestion locative.

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Le Censi-Bouvard est donc un outil patrimonial clé en main, apprécié pour sa simplicité et sa visibilité fiscale. Il permet de diversifier son patrimoine tout en réduisant sa pression fiscale et en bénéficiant d’un revenu passif sécurisé.

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Ce dispositif a longtemps séduit les investisseurs à la recherche de stabilité et de défiscalisation, notamment dans un contexte de baisse des rendements des produits d’épargne traditionnels.

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Nos conseillers en gestion de patrimoine pourront vous guider.

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⚠️ Les pièges à éviter avec le Censi-Bouvard

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Bien que le dispositif Censi-Bouvard soit attractif sur le plan fiscal, plusieurs pièges peuvent en réduire les bénéfices s’il est mal utilisé.

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Le premier écueil concerne le choix de la résidence et du gestionnaire. L’investissement repose sur la signature d’un bail commercial avec un exploitant qui gère la résidence. Si ce gestionnaire fait faillite ou gère mal la résidence, l’investisseur peut perdre ses revenus locatifs, sa réduction d’impôt, voire être contraint de revendre dans de mauvaises conditions.

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Il faut également veiller à la qualité de l’emplacement du bien. Certains programmes sont commercialisés dans des zones peu dynamiques ou mal desservies, ce qui peut impacter la valeur de revente et la rentabilité à long terme, malgré la défiscalisation initiale.

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Un autre piège est lié à la fiscalité à la revente. Le bien étant détenu en location meublée, il entre dans le régime des plus-values professionnelles si l’investisseur bascule en LMP ou dépasse certains seuils, ce qui peut entraîner une imposition plus lourde qu’en location nue.

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Il ne faut pas non plus négliger le respect de la durée de conservation du bien. Pour bénéficier de la réduction d’impôt et conserver la récupération de la TVA, il est impératif de conserver le bien pendant au moins 9 ans. Toute revente anticipée entraîne une remise en cause des avantages fiscaux perçus.

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Enfin, certains investisseurs confondent Censi-Bouvard et LMNP au réel. Or, le Censi-Bouvard n’est pas cumulable avec l’amortissement du bien (contrairement au LMNP réel), ce qui limite la défiscalisation à long terme. Il convient donc d’analyser quelle option est la plus pertinente selon son profil et sa tranche marginale d’imposition.

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En résumé, le Censi-Bouvard est un dispositif sécurisant sur le papier, mais qui demande une vigilance accrue sur le choix du bien, du gestionnaire, et sur la cohérence avec une stratégie patrimoniale globale.

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Notre cabinet en gestion de patrimoine pourra vous éviter les pièges.

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FAQ – Dispositif Censi-Bouvard

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Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

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Le dispositif Censi-Bouvard est un avantage fiscal destiné aux investisseurs qui achètent un logement neuf ou réhabilité meublé, situé dans une résidence avec services (étudiantes, seniors ou EHPAD).
👉 Il permet de réduire l’impôt sur le revenu de 11 % du prix du bien, étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € investis par an.
📌 Le bien doit être exploité sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

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Quand s’arrête le dispositif Censi-Bouvard ?

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Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022 pour les nouveaux investissements.
❗ Toutefois, les contribuables ayant signé un acte authentique avant cette date peuvent continuer à bénéficier de la réduction d’impôt pendant les 9 ans suivants.

📅 Il n’existe, à ce jour, aucune reconduction officielle prévue pour 2025, bien qu’une prolongation ait été envisagée dans certains débats parlementaires.

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Quand peut-on revendre un bien Censi-Bouvard ?

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La revente est possible à tout moment, mais attention :

• Pour conserver l’avantage fiscal, il faut garder le bien pendant 9 ans (durée minimale de détention obligatoire),

• En cas de revente anticipée, l’administration peut restituer les réductions d’impôt déjà obtenues, sauf exceptions (décès, invalidité, licenciement…).

💡 Il est conseillé de revendre après les 9 ans, pour ne pas perdre le bénéfice du dispositif et profiter éventuellement de l’amortissement LMNP si bascule.

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Quels sont les critères d’éligibilité du dispositif Censi-Bouvard ?

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Pour être éligible, l’investissement devait :

• Concerner un logement meublé neuf ou rénové,

• Être situé dans une résidence avec services (étudiante, senior, EHPAD…),

• Être loué pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence,

• Être soumis au régime LMNP (hors TVA récupérable),

• Être réalisé avant le 31 décembre 2022 (date de signature notariée).

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Peut-on cumuler Censi-Bouvard et amortissement LMNP ?

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Non ❌ :
Le dispositif Censi-Bouvard n’est pas cumulable avec le régime d’amortissement classique LMNP pendant les 9 ans.

➡️ Mais après les 9 ans, il est possible de basculer vers le régime amortissable, ce qui permet de continuer à réduire l’imposition sur les loyers.

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Censi-Bouvard dans la BOFiP

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L’administration fiscale encadre le dispositif dans la BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques), notamment :

• BOI-IR-RICI-240 : pour les conditions d’application,

• BOI-BIC-CHAMP-40-20 : pour les aspects liés au LMNP.

Ces textes précisent les règles d’éligibilité, de déclaration et de requalification fiscale.

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Censi-Bouvard et LMNP : quelle complémentarité ?

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• Le statut LMNP est obligatoire pour bénéficier du dispositif,

• Le Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt immédiate,

• Le LMNP amortissable permet une optimisation des loyers sur le long terme,

• Après les 9 ans, il est souvent pertinent de conserver le bien en LMNP classique pour optimiser la fiscalité.