SCI à l’IS

La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) est une forme juridique permettant à plusieurs associés de gérer ensemble un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité spécifique.

Contrairement à la SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR), la SCI à l’IS est imposée directement sur ses bénéfices au taux de l’impôt sur les sociétés, ce qui offre plusieurs avantages, notamment la possibilité de pratiquer des amortissements comptables sur les biens immobiliers détenus, permettant ainsi de réduire le résultat fiscal et donc l’impôt dû.

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Ce régime permet également de déduire l’ensemble des charges réelles engagées (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, taxes…) de manière plus large que sous le régime à l’IR. En revanche, la distribution des bénéfices aux associés se fait sous forme de dividendes, qui sont ensuite soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers.

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La SCI à l’IS peut être particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant développer un patrimoine immobilier sur le long terme, avec une optimisation fiscale poussée grâce à l’amortissement. Elle facilite aussi la réintégration de plus-values dans le résultat de la société, étalant ainsi la fiscalité lors de la revente.

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Cependant, ce régime est plus complexe à gérer, nécessite une comptabilité stricte et engendre souvent une double imposition (IS puis impôt sur dividendes). La sortie du régime, notamment en cas de revente des parts, peut aussi générer une fiscalité importante.

La SCI à l’IS s’intègre dans une stratégie patrimoniale globale, souvent en combinaison avec d’autres outils, pour optimiser la gestion, la transmission et la fiscalité du patrimoine immobilier.

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Nos conseillers en gestion de patrimoine pourront vous guider.

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⚠️ Les pièges à éviter avec la SCI à l’IS

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La SCI à l’IS offre des avantages fiscaux intéressants, mais comporte aussi plusieurs pièges qu’il est important de connaître pour éviter les mauvaises surprises.

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Le premier écueil est la complexité administrative et comptable. Ce régime impose une comptabilité complète et rigoureuse, souvent coûteuse, nécessitant l’intervention d’un expert-comptable, ce qui peut alourdir les frais de gestion.

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Un autre risque majeur est la double imposition. En effet, la société est imposée sur ses bénéfices au taux de l’IS, puis les dividendes versés aux associés sont soumis à l’impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire significativement la rentabilité nette.

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Il faut également prendre garde à la revente des parts sociales. La sortie du régime IS peut entraîner une imposition importante sur la plus-value latente, notamment si la valeur comptable est inférieure à la valeur réelle des biens.

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Le régime de la SCI à l’IS n’est pas toujours adapté pour les investisseurs souhaitant percevoir des revenus réguliers, car la distribution de dividendes est soumise à une fiscalité lourde et n’est pas automatique.

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Enfin, certaines règles spécifiques, comme la non-déductibilité des intérêts d’emprunt en cas de revente, ou les conséquences fiscales liées à l’amortissement, doivent être bien maîtrisées pour éviter des effets fiscaux négatifs.

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En résumé, la SCI à l’IS est un outil performant pour certains profils d’investisseurs, mais qui demande une gestion rigoureuse, un suivi comptable et fiscal précis, et une bonne anticipation des impacts fiscaux.

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Notre cabinet en gestion de patrimoine pourra vous éviter les pièges.

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❓ FAQ – SCI à l’IS : avantages, inconvénients, fonctionnement

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🔹 Quel est l’intérêt d’une SCI à l’IS ?

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La SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) permet :

• D’amortir la valeur du bien immobilier, réduisant fortement le bénéfice imposable

• De réinvestir les bénéfices sans fiscalité immédiate

• D’avoir une fiscalité attractive à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice

• Une maîtrise de la trésorerie via la rémunération en dividendes ou en compte courant

💡 C’est une solution idéale pour les investissements long terme, les stratégies de capitalisation et les transmissions en holding patrimoniale.

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🔹 Est-ce qu’une SCI est soumise à l’IS par défaut ?

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Non. Par défaut, une SCI est soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu).

👉 Mais il est possible d’opter pour l’IS, de manière irrévocable, lors de la création ou en cours de vie sociale (via courrier au SIE).

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🔹 Quelle est la différence entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?

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CritèreSCI à l’IRSCI à l’IS

ImpositionAu nom des associésAu nom de la société

AmortissementNonOui (immobilier, mobilier)

Taux d’impositionBarème progressif (IR)15 % / 25 % IS

Sortie / plus-valuePlus-value des particuliersPlus-value professionnelle (moins avantageuse)

Tenue comptableAllégéeObligatoire, complète

TVAExonérée sauf optionPossible selon l’activité

🎯 La SCI à l’IR est simple. La SCI à l’IS est plus technique, mais souvent plus rentable à long terme.

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🔹 Quels sont les inconvénients d’une SCI à l’IS ?

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Les principaux inconvénients sont :

• Imposition à la revente plus lourde (sur la base de la valeur nette comptable)

• Moins de flexibilité en cas de transmission

• Obligation comptable rigoureuse

• Moins adaptée à une détention affective ou familiale simple

💡 Il faut bien simuler l’impact global avant d’opter pour l’IS, notamment si une revente rapide est envisagée.

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🔹 SCI à l’IR : dans quels cas la préférer ?

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Elle est souvent préférable lorsque :

• Vous louez en nu (non meublé) à titre personnel

• Vous souhaitez transmettre progressivement sans pression fiscale

• Vous visez une gestion simple, sans amortissements ni TVA

👉 La SCI à l’IR est idéale pour une gestion familiale souple, avec peu de mouvements.

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🔹 SCI à l’IS et TVA : comment ça fonctionne ?

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La SCI à l’IS est soumise à la TVA si elle exerce une activité soumise elle-même à TVA (location de locaux professionnels par exemple).
Elle peut récupérer la TVA sur les travaux, mais devra aussi la facturer sur ses loyers.

⚠️ Attention à ne pas créer de mixte TVA/HT mal géré.

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🔹 SCI à l’IS : quels avantages ?

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• Amortissement des immeubles et frais (frais de notaire, mobilier…)

• Bénéfice fiscal fortement réduit

• IS à 15 % jusqu’à 42 500 €

• Meilleure capitalisation des revenus locatifs

• Compatible avec location meublée ou commerciale

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🔹 SCI à l’IS et amortissement : un outil puissant

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Le point fort majeur de la SCI à l’IS est l’amortissement :

• Amortissement du bien immobilier (hors terrain) sur 20 à 30 ans

• Amortissement des frais de notaire, travaux, mobilier…

🎯 Cela permet de gommer l’imposition sur les loyers pendant de nombreuses années.

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🔹 SCI à l’IS : quelle imposition des bénéfices ?

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• IS à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice

• Puis IS à 25 % au-delà (en 2025)

• En cas de distribution, les dividendes sont soumis à la flat tax de 30 % ou au barème + abattement

Il est possible de laisser les bénéfices en réserve pour optimiser la fiscalité.

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🔹 Peut-on faire de la location meublée avec une SCI à l’IS ?

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Oui, c’est même l’un des seuls cas où cela est compatible.

La location meublée est incompatible avec la SCI à l’IR (car activité commerciale), sauf cas très précis.

La SCI à l’IS permet donc :

• De faire de la location meublée professionnelle (ou saisonnière)

• En gardant une structure sociétale

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🔹 Comptabilité d’une SCI à l’IS : est-ce contraignant ?

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Oui, une comptabilité complète est obligatoire :

• Bilan, compte de résultat, annexes

• Déclarations fiscales (liasse 2065 + annexes)

📌 Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé.

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🔹 SCI à l’IS ou à l’IR : tableau comparatif

CaractéristiqueSCI à l’IRSCI à l’IS

FiscalitéIR sur les loyersIS sur le résultat

AmortissementNonOui

Plus-value à la reventeFavorable (abattements)Moins favorable

Location meubléeNon autoriséeOui

ComptabilitéAllégéeComplète

TransmissionPlus souplePlus technique

TVA récupérableNonOui (si soumise)