Zonage Jeanbrun : zones géographiques et communes éligibles

Sommaire

• Le zonage Jeanbrun : 5 zones pour cibler les communes éligibles

• Où est applicable le dispositif Jeanbrun en France et à Nantes

• Plafonds de loyer Jeanbrun 2026 par zone géographique

• Foire aux questions sur le zonage Jeanbrun

Zonage Jeanbrun et zones géographiques : Le zonage Jeanbrun, révisé en 2024, détermine l'éligibilité des communes et les plafonds de loyer applicables en 2026 : les zones A bis, A, B1 et B2 conditionnent directement le rendement net d'un investissement locatif.

Simulation Jeanbrun

Zonage Jeanbrun et zones géographiques : Le zonage Jeanbrun : 5 zones pour cibler les communes éligibles

Le dispositif Jeanbrun s'appuie sur un zonage en 5 zones issu du système ABC. Ce classement fixe les plafonds de loyer et détermine, dans certains cas, l'accès même au mécanisme. Pour un projet de logement locatif, connaître la zone géographique d'une commune reste donc un préalable décisif. Le zonage loi Jeanbrun organise ainsi les zones éligibles selon le niveau de tension locative observé sur chaque territoire.

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Définition et structure du zonage ABC appliqué au dispositif Jeanbrun

Le zonage Jeanbrun repose sur le classement ABC créé en 2003, puis consolidé par l'arrêté du 1er août 2014, avec une révision intervenue en juillet 2024. Les zones A bis et A représentent moins de 3 % des communes françaises, mais concentrent plus de 40 % de la population. Ce découpage traduit une logique de tension locative : plus la densité urbaine est élevée, plus le dispositif est accessible et les plafonds de loyer contraignants.

• Zone A bis : Paris intra-muros et environ 130 communes d'Île-de-France et de province particulièrement tendues.

• Zone A : grandes métropoles régionales comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Lille ou Strasbourg, ainsi que le reste de l'Île-de-France hors A bis, la Côte d'Azur et le Genevois français, soit environ 650 communes.

• Zone B1 : agglomérations intermédiaires et villes universitaires de plus de 250 000 habitants, pour un total d'environ 1 500 communes.

À l'inverse, les zones B2 et la zone C couvrent un espace bien plus large : environ 2 500 communes pour la zone B2 et 30 000 pour la zone C. Cette répartition ne relève donc pas d'un simple découpage administratif. Elle fixe, commune par commune, les conditions économiques du projet.

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Zone B1, zone B2 et zone C : quelles différences d'éligibilité ?

Le dispositif Jeanbrun distingue nettement les situations selon la zone géographique. Une commune classée en zone B1 est éligible de plein droit. En revanche, une commune classée en zone B2 doit obtenir un agrément préfectoral préalable, tandis que la zone C reste exclue.

• Zone B1 éligible de droit : aucune formalité complémentaire, sous réserve que le logement respecte les conditions du dispositif.

• Zone B2 sous agrément : l'accès dépend d'une validation préfectorale fondée sur les besoins locatifs locaux.

• Zone C exclue : les zones rurales et petites communes relevant de cette catégorie ne font pas partie des zones éligibles.

Pour les zones B2, ce contrôle doit intervenir avant la signature du compromis; tout retard expose à un refus préfectoral qui bloque l'opération. En complément, les zones A bis, A et B1 restent ouvertes sans cette étape administrative. Le bon montage dépend alors moins de l'autorisation que de la qualité du bien, du niveau de loyer cible et de la demande locative réelle.

Reclassement de 2024 et impact sur les communes éligibles

L'arrêté du 5 juillet 2024 a entraîné le reclassement de 209 communes vers une zone plus tendue. Nantes et Rennes ont ainsi rejoint la zone A. Bordeaux a suivi en septembre 2025. Ce mouvement traduit une évolution durable du marché dans plusieurs agglomérations.

Une fois l'étape franchie, le classement modifie directement l'équation économique de l'opération : une commune reclassée en zone A voit son plafond Loc1 passer de 11,80 €/m² à 14,64 €/m². À anticiper dès l'étude du secteur, car le dispositif Jeanbrun s'appuie précisément sur cette lecture de la zone géographique.

Où est applicable le dispositif Jeanbrun en France et à Nantes

Le dispositif Jeanbrun s'applique en France métropolitaine comme dans les DOM, à condition que la commune relève de la zone A bis, de la zone A, de la zone B1 ou de la zone B2.

La liberté géographique du dispositif Jeanbrun face au zonage Pinel et à Denormandie

Le dispositif Jeanbrun élargit le champ d’intervention par rapport au zonage Pinel. Là où le Pinel visait surtout les secteurs les plus tendus, Jeanbrun s'applique aussi à des marchés plus ouverts, sous réserve du zonage retenu. La différence se joue sur l'arbitrage entre localisation, tension locative et conditions d’éligibilité.

Concrètement, un appartement en immeuble collectif peut être retenu s’il se situe dans une commune classée en zone éligible. Cela couvre aussi bien les grandes agglomérations que certaines agglomérations secondaires. À l’inverse, une commune hors zonage admis reste exclue, même si le marché local paraît dynamique.

Le point de rupture avec l’ancien cadre est clair : les zones B2 entrent dans le périmètre, sous agrément. Ce reclassement ouvre des possibilités dans des territoires auparavant écartés de l’investissement locatif intermédiaire. Les zones de renouvellement urbain Jeanbrun ne constituent pas un zonage autonome : elles s’inscrivent dans la même logique de classement.

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Exemples de classement à Nantes, Rennes Métropole et Bordeaux Métropole

Certaines métropoles classées en zone A depuis 2024 ont vu leur attractivité renforcée, avec des plafonds plus cohérents avec la tension locative observée. Ce point conditionne directement les plafonds applicables et le choix du financement.

• Nantes : la commune de Nantes est classée en zone A depuis juillet 2024. Dans Nantes Métropole, les 23 autres communes demeurent en zone B1.

• Rennes Métropole : Rennes a été classée en zone A en juillet 2024, tandis que les communes périphériques restent en zone B1. La carte locative y traduit une pression marquée sur la ville-centre.

• Bordeaux Métropole : 6 communes sont classées en zone A, dont Bordeaux depuis le 5 septembre 2025, 20 relèvent de la zone B1 et 2 sont classées en zone B2. Aucune n’est située en zone C.

• Cas des zones B2 : une commune classée en zone B2 reste éligible sous réserve d’un agrément préfectoral. Le bon montage dépend de cette vérification préalable.

En pratique, la carte officielle doit être contrôlée avant toute signature. BP Finance sécurise ce point en amont pour valider le zonage, le classement retenu et les effets éventuels d’un reclassement.

Plafonds de loyer Jeanbrun 2026 par zone géographique

La zone géographique Jeanbrun détermine le loyer maximal autorisé et, par effet direct, l’équilibre économique du projet. Dans le cadre de Jeanbrun 2026, le plafond de loyer est fixé par niveau locatif, puis actualisé selon l’IRL, sans pouvoir dépasser la limite propre à chaque zone géographique. Le calcul s’effectue sur la surface utile du logement, hors charges, avant application du coefficient de majoration.

Plafonds Loc1, Loc2, Loc3 selon la zone géographique Jeanbrun et la surface utile

À l’inverse des régimes uniformes, le bon montage dépend de la commune, du classement retenu et de la stratégie fiscale visée.

• Loc1 (intermédiaire) : plafonds 2026 de 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1, 10,26 €/m² en zones B2 et C. Taux d’amortissement : 3,5 % sur 80 % de la valeur hors terrain.

• Loc2 (social) : plafonds inférieurs à Loc1, arrêtés commune par commune selon les seuils HLM. Taux d’amortissement de 4,5 %.

• Loc3 (très social) : plafonds les plus bas, avec un taux d’amortissement de 5,5 %, réservé aux logements les plus performants sur le plan énergétique.

• Surface utile : surface habitable + le minimum entre 8 m² et 50 % des annexes (balcon, loggia, terrasse, cave, grenier). Les garages et stationnements restent exclus et peuvent être loués via un bail distinct.

Le coefficient de majoration suit la formule 0,7 + 19/S. Il est plafonné à 1,2 pour un logement dont la surface utile est inférieure ou égale à 38 m². En pratique, une erreur sur la surface ou sur le coefficient peut créer un écart mensuel de 85 € à 715 € selon la zone géographique et la taille du bien.

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Zone	Plafond Loc1 (€/m²)	Loyer max, 50 m² utile (coefficient 1,08)
A bis	19,71 €	1 063,94 €/mois
A	14,64 €	790,56 €/mois
B1	11,80 €	637,20 €/mois
B2 et C	10,26 €	554,04 €/mois

Impact du classement sur le rendement net et l’amortissement fiscal

Le classement par zone crée un écart plus ou moins marqué avec le marché libre. En zone A bis, les loyers observés se situent entre 25 et 45 €/m² : le plafond Loc1 de 19,71 €/m² reste donc inférieur de 20 à 40 %. En zone B1, l’écart se resserre, ce qui soutient davantage la compétitivité locative tout en préservant l’intérêt fiscal.

L’amortissement porte sur 80 % de la valeur d’acquisition hors terrain. Pour un bien acquis 200 000 € en Loc2, l’économie d’impôt annuelle atteint 2 160 € pour un contribuable imposé à 30 %. La différence se joue sur l’arbitrage entre niveau de loyer, tension locative et taux d’amortissement.

Ce mécanisme n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an. Dès lors, il conserve un attrait particulier pour les contribuables à 41 % ou 45 % de TMI. Un rendement brut de 4 % peut ainsi atteindre 5,5 % après fiscalité, selon la zone et le niveau locatif retenu.

Plafonds de ressources, commune classée en zone et lecture locale de la demande

Les plafonds de ressources varient selon la zone géographique, la composition du foyer et le revenu fiscal de référence N-2. En zone A, une personne seule peut percevoir jusqu’à 44 344 €, contre 66 276 € pour un couple. Ces seuils plus élevés reflètent le niveau de revenus caractéristique des métropoles classées en zone A.

En zone B1, le plafond descend à 36 144 € pour une personne seule. Il s’établit à 32 530 € en zone B2. Une commune classée en zone B2 attire donc un profil locatif différent. À anticiper dès l’étude de marché, car la viabilité dépend autant du plafond que de la rotation locative.

Au-delà du zonage, l’analyse locale reste décisive. Une commune classée en zone ne présente pas toujours la même réalité de terrain que sa catégorie administrative laisse penser. BP Finance recommande de croiser le classement officiel, la tension locative, la vacance, les délais de relocation et la dynamique démographique avant de retenir un bien, quelle que soit la zone du dispositif.

Une lecture fine de la commune, de son classement et de sa capacité à soutenir durablement le niveau de loyer autorisé reste donc indispensable avant toute décision d’investissement.

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Foire aux questions sur le zonage Jeanbrun

La zone C est-elle éligible au dispositif Jeanbrun ?

Non. La zone C est exclue du dispositif Jeanbrun.

Ce classement concerne surtout des zones rurales et de petites villes, soit près de 30 000 communes. Aucune dérogation ni agrément préfectoral ne permet d'y ouvrir l'avantage fiscal. À l'inverse, une commune classée en zone A bis, en zone A, en zone B1 ou en zone B2 peut relever du dispositif Jeanbrun, avec une vigilance particulière sur les B2.

La zone géographique exacte conditionne l'éligibilité : pour Jeanbrun 2026 comme pour les millésimes antérieurs, ce contrôle doit précéder toute promesse de vente.

Quels sont les plafonds de loyer Jeanbrun 2026 par zone géographique ?

Pour Jeanbrun 2026, les plafonds Loc1 sont les suivants : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zone B2.

Ces montants s'entendent hors charges, par m² de surface utile. Le calcul intègre un coefficient de majoration : 0,7 + 19/S, avec un plafond fixé à 1,2. Dès lors, un dépassement, même minime, remet en cause l'avantage fiscal sur l'année concernée.

Les niveaux Loc2 et Loc3 permettent des taux d'amortissement plus élevés, en contrepartie de loyers plus bas.

Comment connaître la zone géographique d'une commune classée en zone A, B1 ou B2 pour le dispositif Jeanbrun ?

Le classement de chaque commune relève d'un arrêté ministériel. Le dernier en date, celui du 5 juillet 2024, a conduit à un reclassement de 209 communes.

Pour connaître la zone géographique applicable, la base officielle de l'administration permet une vérification rapide. BP Finance recommande ce contrôle avant toute promesse, car le zonage Jeanbrun peut évoluer à la marge selon les opérations de reclassement, y compris dans des marchés suivis comme Nantes.

Une commune classée en zone B2 nécessite un agrément préfectoral obtenu avant la signature. Zonage Jeanbrun, Jeanbrun sans zonage et zones géographiques Jeanbrun permettent aussi de valider le classement et les plafonds applicables.