LMNP au réel

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel s’adresse aux particuliers qui louent des logements meublés à titre non professionnel. Il permet une fiscalité avantageuse en déduisant l’ensemble des charges réelles liées à l’activité locative, au lieu de se baser sur un forfait comme au régime micro-BIC.

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Sous ce régime, le bailleur peut déduire toutes les charges engagées pour la gestion et l’entretien du bien : intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, assurance, travaux, charges de copropriété, etc. Mais surtout, il peut pratiquer un amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier, ce qui réduit significativement le bénéfice imposable, voire le neutralise parfois.

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Cette méthode permet de minimiser voire annuler l’imposition sur les loyers perçus, tout en constituant un patrimoine immobilier. L’amortissement est étalé sur plusieurs années (généralement 20 à 30 ans pour le bâti et 5 à 10 ans pour le mobilier), ce qui rend ce régime particulièrement intéressant à moyen et long terme.

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Le régime réel demande cependant une gestion comptable plus rigoureuse, souvent confiée à un expert-comptable, car il faut tenir une comptabilité précise et produire une déclaration spécifique (formulaire 2031).

Le LMNP au réel s’adapte particulièrement bien aux investissements locatifs dans des résidences services (étudiantes, seniors, tourisme), où le meublé est la norme, et où les charges sont importantes.

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En résumé, le LMNP au réel est une stratégie fiscale efficace pour les particuliers souhaitant investir dans le locatif meublé, en optimisant la fiscalité tout en conservant une gestion souple.

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Nos conseillers en gestion de patrimoine pourront vous guider.

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⚠️ Les pièges à éviter avec le LMNP au réel

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Le régime LMNP au réel offre de nombreux avantages fiscaux, mais comporte aussi des risques et contraintes qu’il convient de bien maîtriser.

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Le premier piège est la complexité administrative et comptable. Ce régime nécessite une comptabilité rigoureuse et la tenue d’un bilan annuel, souvent confiée à un expert-comptable, ce qui engendre des coûts et des contraintes qu’il faut anticiper.

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Un autre écueil fréquent est la mauvaise gestion de l’amortissement. Un amortissement mal calculé ou non optimisé peut réduire l’efficacité fiscale du dispositif. Il faut bien distinguer les éléments amortissables et veiller à la cohérence des plans d’amortissement.

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Il est aussi important de ne pas oublier de déclarer correctement les revenus et charges au fisc. Une erreur de déclaration peut entraîner un redressement ou la perte du bénéfice du régime réel.

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Le LMNP au réel ne doit pas être choisi si la rentabilité locative est trop faible ou si les charges sont trop lourdes, car cela peut engendrer un résultat fiscal négatif qui n’est pas toujours récupérable immédiatement.

Enfin, en cas de revente du bien, l’amortissement pratiqué est requalifié en plus-value imposable (le "décumul"), ce qui peut entraîner une imposition plus lourde si cette revente n’est pas anticipée.

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En résumé, le LMNP au réel est un outil puissant mais technique, qui nécessite une bonne préparation, un suivi comptable rigoureux et une stratégie patrimoniale adaptée pour éviter les mauvaises surprises.

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Notre cabinet en gestion de patrimoine pourra vous éviter les pièges.

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❓ FAQ – LMNP au réel : ce qu’il faut savoir pour optimiser votre fiscalité

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🔹 Comment déclarer LMNP au réel ?

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Pour déclarer vos revenus en LMNP au régime réel, vous devez :

1. Choisir l’option lors de la déclaration de début d’activité (formulaire P0i)

2. Ou basculer au réel en envoyant une lettre d’option au SIE (Service des Impôts des Entreprises) avant le 1er février de l’année concernée

3. Déclarer ensuite vos résultats via le formulaire n°2031 + annexes, avec bilan, compte de résultat et annexes

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🔹 Comment fonctionne le régime fiscal réel pour les LMNP ?

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Le régime réel permet de déduire toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de notaire, charges de copropriété, etc.) ainsi que l’amortissement du bien, du mobilier et des frais d'acquisition.

Résultat : vous pouvez effacer presque totalement l’impôt sur vos loyers pendant plusieurs années.

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🔹 Comment passer en frais réel LMNP ?

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Vous pouvez passer au réel :

• Dès la première année via le formulaire P0i lors de votre inscription en LMNP

• Ou en envoyant une lettre d’option au réel avant le 1er février de l’année fiscale concernée

L’option est valable 2 ans et se renouvelle tacitement.

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🔹 Comment calculer LMNP au réel ?

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Vous devez :

1. Lister toutes vos charges déductibles (intérêts, assurances, frais de gestion, travaux…)

2. Appliquer l’amortissement annuel sur le bien, le mobilier et les frais

3. Soustraire le tout de vos recettes locatives

Le solde constitue le résultat imposable BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

📊 Ce calcul est souvent réalisé par un expert-comptable spécialisé LMNP.

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🔹 LMNP régime réel simplifié : c’est quoi ?

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C’est le régime LMNP réel par défaut pour les revenus inférieurs à 789 000 € de chiffre d’affaires annuel.
Il implique :

• Tenue d’une comptabilité complète

• Déclarations BIC avec amortissements

• Transmission des comptes annuels

💡 Ce régime est le plus avantageux fiscalement dans 90 % des cas.

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🔹 LMNP : micro-BIC ou réel ?

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Micro-BICRéel

Abattement forfaitaire de 50 %Déduction des charges et amortissements

Simplicité déclarativeOptimisation fiscale réelle

Intéressant si peu de chargesAvantageux dès qu’il y a prêt ou travaux

🎯 Le réel est recommandé si vous avez un crédit, du mobilier, des frais ou des travaux.

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🔹 LMNP au réel et amortissement : comment ça marche ?

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L’amortissement permet de répartir le coût du bien (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années.
Il vient réduire votre bénéfice imposable sans impact sur la trésorerie.

📌 Exemple : un bien à 200 000 € peut générer jusqu’à 6 000 à 8 000 € d’amortissement/an, déductibles pendant 20 à 30 ans.

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🔹 Option réel LMNP : délai à respecter ?

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L’option doit être envoyée avant le 1er février de l’année fiscale concernée.
Exemple : pour passer au réel en 2025, l’option doit être transmise avant le 1er février 2025.

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🔹 LMNP : régime réel normal ou simplifié ?

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Le régime simplifié s’applique par défaut sous 789 000 € de recettes.
Le régime normal s’impose au-delà, ou sur option.

La différence principale est comptable (plus d’obligations formelles en régime normal), mais la fiscalité reste identique dans les deux cas.

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🔹 LMNP 2025 : quelles évolutions à anticiper ?

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À ce jour (2025), le LMNP au réel reste très avantageux. Il n’est pas concerné par la réforme du Pinel ou de la fiscalité foncière.

✅ Amortissements toujours valides
✅ Charges toujours déductibles
✅ Aucun plafonnement sur les revenus locatifs

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🔹 LMNP 23 000 € ou 70 000 € : quelle limite choisir ?

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• Le plafond 23 000 € concerne le statut LMNP vs LMP (location meublée professionnelle)

• Le plafond 70 000 € (ou 77 700 € en 2025) concerne le micro-BIC

👉 Si vos revenus locatifs dépassent 77 700 €, vous basculez automatiquement au régime réel simplifié.

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🔹 LMNP régime réel simplifié et amortissement : une vraie stratégie

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Ce combo est le plus performant pour :

• Créer du revenu locatif non fiscalisé

• Réduire son imposition pendant 10 à 20 ans

• Préparer une revente optimisée (plus-value séparée du régime BIC)

🎯 C’est aujourd’hui l’un des régimes les plus efficaces pour les investisseurs particuliers.