Amortissement locatif jeanbrun : fonctionnement du dispositif jeanbrun pour bailleurs
- BP Finance
- 30 juin
- 11 min de lecture
Sommaire
La loi Jeanbrun et l'amortissement sur les revenus fonciers
Types de propriétés éligibles et plafond de loyer
Taux d'amortissement selon le type de bien et les travaux
Déficit foncier, dispositif Jeanbrun et SCI à l'IR
Simuler l'amortissement Jeanbrun et choisir le bon régime
Foire aux questions
Amortissement locatif jeanbrun : L'amortissement locatif Jeanbrun repose sur une mécanique précise : base amortissable, taux applicables, plafonds annuels et impact direct sur la fiscalité du bailleur.
Comprendre ces paramètres permet d'évaluer l'intérêt concret du dispositif pour un investissement locatif en immeuble collectif.
Amortissement locatif jeanbrun : La loi Jeanbrun et l'amortissement sur les revenus fonciers
La loi Jeanbrun crée un mécanisme d'amortissement immobilier destiné aux bailleurs privés. Chaque année, une fraction du prix d'acquisition est déduite du revenu foncier imposable. Ce dispositif fiscal, rattaché au plan Relance logement, vise les immeubles collectifs neufs ou rénovés. Le amortissement locatif Jeanbrun peut aller jusqu'à 12 000 € par an selon le conventionnement retenu.
Principe de déduction sur le revenu foncier imposable
L'amortissement Jeanbrun sur les revenus fonciers réduit directement l'assiette imposable. À l'inverse d'une réduction d'impôt forfaitaire, l'avantage dépend du niveau d'imposition du bailleur. Le régime micro-foncier est exclu : le régime réel est indispensable. L'amortissement Jeanbrun commence à la première mise en location, avec un calcul au prorata temporis si l'entrée en jouissance intervient en cours d'année.
Bailleurs privés et avantage fiscal selon la TMI
La loi Jeanbrun pour les bailleurs privés s'adresse aux personnes physiques et aux structures qui ne relèvent pas de l'impôt sur les sociétés. La différence se joue sur l'arbitrage entre la TMI du foyer et le volume d'amortissement mobilisable. Concrètement : 1 000 € d'amortissement génèrent 300 € d'économie d'impôt avec une TMI de 30 %, et 410 € avec une TMI de 41 %, hors effet des prélèvements sociaux.
TMI 11 % : économie de 110 € par tranche de 1 000 € d'amortissement, hors prélèvements sociaux.
TMI 30 % : économie de 300 € par tranche de 1 000 €, soit 2 700 € pour 9 000 € d'amortissement annuel.
TMI 41 % : économie de 410 € par tranche de 1 000 €, avec un effet renforcé sur la durée d'engagement.
Ce dispositif fiscal ne relève pas du plafond global des niches fiscales de 10 000 €. Dès lors, il peut se cumuler avec d'autres dispositifs, Denormandie, déficit foncier, MaPrimeRénov', sans en réduire la portée.
Base amortissable fixée à 80 % du prix d'acquisition
Le fonctionnement du dispositif Jeanbrun repose sur une base amortissable fixée forfaitairement à 80 % du prix d'acquisition TTC. Les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, non amortissable. Pour un bien acheté 200 000 €, la base retenue s'établit donc à 160 000 €.
Cette règle uniforme sécurise la ventilation entre terrain et bâti, sans discussion sur la valeur réelle du foncier. L'amortissement Jeanbrun est ensuite réparti sur 18 à 28 ans selon le conventionnement choisi, avec des taux qui varient selon la durée d'engagement en locatif.
Pour un bien ancien rénové, les travaux éligibles s'ajoutent à la base amortissable lorsqu'ils représentent au moins 30 % du prix d'achat. Dans ce cas, 100 % du montant des travaux est retenu en plus des 80 % du bâti.
Types de propriétés éligibles et plafond de loyer
Le dispositif Jeanbrun vise un périmètre strict. Les types de propriétés Jeanbrun se répartissent en deux catégories : les logements neufs, y compris en VEFA, et les logements anciens transformés par des travaux lourds. Dans tous les cas, le bien doit se situer dans un immeuble collectif, avec une limite de deux acquisitions par foyer fiscal.
Logements neufs, VEFA et anciens rénovés éligibles
La fenêtre d'acquisition est bornée : du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028.
Logement neuf ou VEFA : achèvement conforme au calendrier contractuel et mise en location dans les 12 mois suivant la livraison.
Logement ancien rénové : travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, avec un DPE final en classe A ou B.
Immeuble collectif uniquement : copropriété ou immeuble de rapport éligible, jamais de maison individuelle.
Limite par foyer fiscal : deux biens au maximum sur l'ensemble du dispositif.
Pour l'ancien, la différence se joue sur l'arbitrage entre coût des travaux et niveau de performance atteint. Un logement initialement mal classé peut entrer dans le champ du régime si la rénovation permet d'atteindre les classes A ou B, et si le seuil de 30 % du prix d'acquisition est bien respecté.
Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant au moins neuf ans à compter de la première mise en location. La location meublée, saisonnière ou de courte durée est exclue. De même, la location à un membre de la famille jusqu'au deuxième degré n'entre pas dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
Conditions de location et plafonds de ressources
Le plafond de loyer applicable dépend de la zone du bien : entre 10,26 € et 19,71 € par mètre carré en 2026. Ces loyers plafonnés s'apprécient à l'adresse exacte et selon l'arrêté en vigueur l'année de l'acquisition, non à l'échelle de la ville. Le niveau de conventionnement retenu module la décote par rapport au marché : 15 % en intermédiaire, 30 % en social, 45 % en très social.
Les plafonds de ressources répondent à une logique différente. Ils varient selon la composition du foyer locataire et la localisation du logement, puis doivent être contrôlés lors de l'entrée dans les lieux. Une fois l'étape franchie, un dépassement de revenus en cours de bail ne remet pas en cause rétroactivement l'avantage fiscal, mais le respect des conditions reste à vérifier à chaque renouvellement.
Taux d'amortissement selon le type de bien et les travaux
Le fonctionnement du dispositif jeanbrun repose sur deux paramètres cumulatifs : la nature du bien, neuf, ancien rénové ou VEFA, et le niveau de conventionnement retenu. Le taux d'amortissement selon le conventionnement détermine l'avantage fiscal, tandis que le niveau de loyer encadre le rendement locatif. La différence se joue sur l'arbitrage entre revenu immédiat et capacité d’ amortissement.
Taux pour logements neufs et anciens rénovés
En ancien rénové, le dispositif jeanbrun travaux permet d’intégrer les travaux éligibles dans la base amortissable, ce qui modifie souvent le calcul final.
Neuf / VEFA : intermédiaire : taux 3,5 %, plafond annuel d'amortissement 8 000 €, décote de loyer 15 %.
Neuf / VEFA : social : taux 4,5 %, plafond annuel d'amortissement 10 000 €, décote de loyer 30 %.
Neuf / VEFA : très social : taux 5,5 %, plafond annuel d'amortissement 12 000 €, porté à 16 000 € avec majoration, décote de loyer 45 %.
Ancien rénové : intermédiaire : taux 3 %, plafond 8 000 €.
Ancien rénové : social : taux 3,5 %, plafond 10 000 €.
Ancien rénové : très social : taux 4 %, plafond 12 000 €, porté à 16 000 € avec majoration.
Une majoration du plafond s’applique lorsque plus de 50 % des revenus locatifs du bailleur relèvent du social ou du très social : +2 000 € en social, +4 000 € en très social. En pratique, le plafond très social peut donc atteindre 16 000 € par an sur 9 ans d’engagement.
Type de bien | Conventionnement | Taux d'amortissement | Plafond annuel |
Neuf / VEFA | Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
Neuf / VEFA | Social | 4,5 % | 10 000 € |
Neuf / VEFA | Très social | 5,5 % | 12 000 € (16 000 € avec majoration) |
Ancien rénové | Intermédiaire | 3 % | 8 000 € |
Ancien rénové | Social | 3,5 % | 10 000 € |
Ancien rénové | Très social | 4 % | 12 000 € (16 000 € avec majoration) |
Impact des travaux sur la base amortissable
Le seul taux ne suffit pas. En ancien rénové, le calcul de l’ amortissement jeanbrun repose sur une base plus large, car 100 % des travaux éligibles s’ajoutent à 80 % du prix d’achat. Cas concret : pour un bien acquis 150 000 € avec 60 000 € de travaux, la base amortissable atteint 180 000 €.
Dès lors, un bien ancien peut produire un amortissement annuel équivalent, parfois supérieur, à celui d’un bien neuf pourtant soumis à un taux plus élevé. Le bon montage dépend de cette comparaison entre base amortissable, niveau de loyer et durée réelle de détention.
Report de l'excédent d'amortissement sans limite de durée
Lorsque l’ amortissement calculé dépasse le plafond annuel d'amortissement autorisé, l’excédent n’est pas perdu. Il se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée.
L’ amortissement locatif jeanbrun s’étale ainsi sur 18 à 28 ans selon le conventionnement.
En complément, si les revenus locatifs baissent temporairement, en raison d’une vacance ou de nouveaux travaux, l’excédent reporté reste mobilisable sur les exercices suivants. À anticiper dès l’acquisition : la projection pluriannuelle reste déterminante pour mesurer l’intérêt réel du montage.
Déficit foncier, dispositif Jeanbrun et SCI à l'IR
L'amortissement Jeanbrun, combiné aux autres charges déductibles, peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global du foyer. Une fois le premier exercice déficitaire constaté, l'économie d'impôt apparaît directement sur l'avis d'imposition.
Imputation du déficit foncier sur le revenu global
Le dispositif Jeanbrun en SCI s'applique aux SCI relevant de l'impôt sur le revenu, à condition qu'elles ne soient pas soumises à l'IS. Dans une SCI à l'IR éligible, l'amortissement est ventilé entre les associés selon leurs parts sociales. Chacun impute alors sa quote-part sur son propre revenu foncier, ce qui ouvre un cadre souple pour une détention locative en famille.
Le déficit foncier imputable sur le revenu global reste plafonné à 10 700 € par an pour un logement neuf. Ce seuil monte à 21 400 € lorsque les travaux de rénovation énergétique permettent de faire passer le DPE des classes E, F ou G vers A ou B, à condition qu'ils soient achevés avant le 31 décembre 2027.
Le dispositif Jeanbrun applicable aux SCI à l'IR
La différence se joue sur l'arbitrage entre imputation immédiate et report futur. Pour un foyer situé dans une TMI de 41 %, l'imputation de 10 000 € de déficit sur le revenu global représente 4 100 € d'économie d'impôt sur le revenu : il faut y ajouter 1 720 € de prélèvements sociaux évités.
La fraction de déficit foncier non utilisée l'année de sa création demeure reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs. En pratique, ce report est utile lorsque l'amortissement et les premières dépenses pèsent fortement sur les débuts d'une opération locative.
Cumul amortissement et charges pour optimiser l'impôt
Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les travaux courants viennent s'ajouter à l'amortissement pour former les charges déductibles du revenu foncier brut. Le bon montage dépend de la situation du foyer, du mode de détention et du statut du bailleur privé.
L'amortissement locatif Jeanbrun n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. À l'inverse de nombreux autres dispositifs fiscaux, il peut donc se cumuler avec d'autres avantages fiscaux déjà utilisés par le foyer, sans réduction liée à ce plafond.
Simuler l'amortissement Jeanbrun et choisir le bon régime
Évaluer l’intérêt réel du dispositif Jeanbrun suppose un calcul sur toute la durée d’engagement. Le bon montage dépend de deux paramètres : le régime fiscal retenu pour les revenus locatifs et l’effet de l’ amortissement Jeanbrun sur 9 ans.
Micro-foncier ou régime réel : où se situe le point de bascule
Le seuil de revenu pour le régime micro-foncier reste fixé à 15 000 € de revenus fonciers bruts par an. En dessous, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique automatiquement. À l’inverse, le dispositif Jeanbrun n’est accessible qu’au régime réel : sans cette option, aucun amortissement possible, ni déduction fine des charges, ni stratégie de déficit foncier adaptée.
Régime micro-foncier : abattement de 30 %, gestion simple, mais sans accès à l’ amortissement Jeanbrun.
Régime réel : prise en compte des charges effectives, possibilité d’ amortissement et traitement plus précis de la charge fiscale.
Option pour le réel : engagement minimum de 3 ans, applicable à l’ensemble des biens du foyer relevant de cette catégorie.
Point de bascule : dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers bruts, le réel devient en principe plus favorable.
En pratique, BP Finance vérifie d’abord ce seuil avant toute recommandation. Un bailleur dont les charges atteignent 50 % des loyers bruts supporte souvent un impôt inutile en restant au micro-foncier. L’option doit être anticipée dès l’année de l’acquisition pour produire ses effets dès la première déclaration.
Simulation d'amortissement Jeanbrun : mesurer l’économie fiscale sur 9 ans
Une simulation d'amortissement Jeanbrun sérieuse intègre plusieurs données : base amortissable, conventionnement, taux, TMI du bailleur et prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un bien neuf acquis 300 000 €, avec une base amortissable égale à 80 % du montant retenu, conventionné en très social dans la limite de 12 000 €, l’économie annuelle atteint environ 6 984 € pour une TMI de 41 %. Sur 9 ans, le gain approche 62 856 €.
Sur la même base, un contribuable imposé à 30 % génère environ 4 464 € d’économie par an. L’écart sur la période dépasse 22 000 €, ce qui justifie d’ajuster le conventionnement et le régime fiscal à la situation patrimoniale réelle, notamment pour un investissement locatif privé.
Revente du bien : l’effet différé de l’amortissement sur l’impôt
À la revente, les amortissements cumulés sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, conformément à l’article 150 VB du CGI. Cette règle réduit le prix d'acquisition retenu et augmente mécaniquement la base taxable. Une cession avant 9 ans peut en outre entraîner un rappel d’ impôt, avec majorations et intérêts de retard.
La structuration optimale passe par l’horizon de détention. Les abattements pour durée de conservation atténuent progressivement la taxation : 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l’impôt sur le revenu, puis exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération complète n’intervient qu’après 30 ans.
En complément, la donation après 9 ans d’engagement permet de purger la plus-value latente, y compris la part liée aux amortissements réintégrés. Dès lors, conserver le bien au-delà de la période minimale améliore souvent le bilan global : l’économie fiscale est encaissée sur les 9 ans d’engagement, tandis que la réintégration, calculée sur la base amortissable cumulée, ne s’applique qu’au moment de la cession effective. BP Finance projette ce scénario sur plusieurs durées pour sécuriser chaque décision d’ investissement locatif.
Foire aux questions
Quel est le taux d'amortissement du dispositif Jeanbrun selon le conventionnement ?
Le taux d'amortissement Jeanbrun dépend à la fois du type de bien et du niveau de conventionnement retenu. En pratique, pour un logement neuf ou en VEFA, le dispositif Jeanbrun prévoit 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social et 5,5 % en loyer très social, avec des plafonds annuels de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 €. Dans l'ancien avec travaux, les taux passent à 3 %, 3,5 % et 4 %. En contrepartie, la base amortissable peut intégrer 100 % des travaux éligibles. Le dispositif Jeanbrun, imposé selon ces paliers, crée donc un levier fiscal modulable, dont le bon montage dépend de la contrainte locative acceptée.
Quels logements sont éligibles à l'amortissement Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun vise uniquement les logements situés dans des immeubles collectifs. Les maisons individuelles sont exclues. Deux situations ouvrent droit à l'amortissement : un bien neuf ou acquis en VEFA, ou un logement ancien ayant fait l'objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, avec un DPE classé A ou B une fois l'opération achevée. À anticiper dès l'achat : l'acquisition doit intervenir entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, et le bien doit être loué nu à titre de résidence principale dans les 12 mois suivant la livraison. Le fonctionnement du régime impose aussi des plafonds de loyers et de ressources pour le locataire.
Comment cumuler amortissement Jeanbrun et déficit foncier sur le revenu global ?
Pour les bailleurs privés, le cumul entre amortissement, intérêts d'emprunt, taxe foncière et charges courantes peut conduire à un déficit foncier lorsque les loyers ne couvrent pas l'ensemble des charges. Ce déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an : ce plafond monte à 21 400 € si des travaux énergétiques permettent de faire passer le DPE de E, F ou G à A ou B avant fin 2027. L'excédent reste reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans. La différence se joue sur l'arbitrage entre effort de rénovation et rendement net, car le dispositif Jeanbrun conserve ici un avantage structurel : l'amortissement n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
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