Amortissement fiscal du dispositif Jeanbrun
- BP Finance
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Sommaire
La loi Jeanbrun : principe et cadre du dispositif
Taux d'amortissement et plafonds selon le conventionnement
Imputation de l'amortissement sur les revenus fonciers
Conditions d'éligibilité à la location sous loi Jeanbrun
Fiscalité à la revente et bilan de l'impôt différé
Foire aux questions
Dispositif jeanbrun amortissement fiscal : L'amortissement LMNP et le dispositif Jeanbrun reposent sur des mécanismes distincts : taux applicables, plafonds annuels, conditions de location et fiscalité à la revente sont autant de paramètres à maîtriser avant de structurer un investissement locatif sur des bases solides.
Dispositif jeanbrun amortissement fiscal : La loi Jeanbrun : principe et cadre du dispositif
La loi Jeanbrun s'inscrit dans le plan gouvernemental de relance du logement. Elle s'applique aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 et crée un mécanisme inédit pour la location nue. À la différence des anciens dispositifs, ce cadre fiscal repose sur une charge déductible, et non sur une réduction d'impôt imputée directement sur l'impôt.
Un mécanisme de déduction, et non une réduction d'impôt
Le fonctionnement est simple : l'amortissement fiscal vient diminuer le revenu foncier imposable. L'avantage dépend donc de la tranche marginale d'imposition : plus elle est élevée, plus l'économie fiscale progresse. À l'inverse, il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt forfaitaire comme dans d'anciens schémas.
Déduction du revenu imposable : l'amortissement Jeanbrun réduit la base taxable, là où d'autres régimes accordaient une réduction d'impôt plafonnée.
Effet proportionnel à la TMI : pour un même montant amortissable, un foyer imposé à 41 % obtient un gain supérieur à un foyer imposé à 11 %.
Hors plafond des niches fiscales : ce dispositif fiscal n'entre pas dans le plafond global de 10 000 € applicable à de nombreuses réductions d'impôt.
Report de l'excédent : si les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, la fraction non utilisée peut être reportée sans limitation de durée.
En pratique, un bien acquis 200 000 € peut produire jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel déductible.
Champ d'application et biens éligibles
Le dispositif Jeanbrun couvre l'ensemble du territoire français, sans contrainte de zonage. La différence se joue sur l'arbitrage entre qualité locative, prix d'achat et niveau futur de revenu foncier.
Immeubles collectifs uniquement : les maisons individuelles sont exclues; seuls les appartements situés dans un immeuble collectif peuvent entrer dans le mécanisme.
Logements neufs : ils doivent être achevés après le 1er janvier 2026, respecter la RE2020 et afficher un DPE A ou B.
Logements anciens rénovés : les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition, avec un DPE A ou B obtenu après rénovation.
Le plafond est fixé à deux biens par foyer fiscal. La base amortissable correspond forfaitairement à 80 % du prix d'acquisition, le terrain restant non amortissable.
Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Le amortissement fiscal LMNP et l'amortissement Jeanbrun répondent à deux cadres distincts. Le premier relève de la location meublée et des bénéfices industriels et commerciaux; le second vise la location nue imposée dans la catégorie des revenus fonciers.
Le dispositif Jeanbrun amortissement concerne les personnes physiques qui acquièrent un logement locatif éligible entre 2026 et 2028. Exemple chiffré : avec 9 000 € d'amortissement annuel et une tranche marginale à 30 %, l'économie d'impôt atteint 2 700 € par an.
Une SCI ou une SARL soumise à l'impôt sur le revenu peut aussi accéder au dispositif sous conditions, notamment en présence d'un projet de logement locatif intermédiaire. La structuration optimale passe par l'examen du mode de détention, du régime fiscal applicable, du niveau de charges déductibles et de l'articulation entre dispositif fiscal, location et stratégie patrimoniale. BP Finance recommande d'arrêter le mode de détention avant la signature : SCI à l'IR, détention en direct ou SARL de famille produisent des niveaux de charges déductibles différents, ce qui modifie directement l'assiette amortissable retenue.
Taux d'amortissement et plafonds selon le conventionnement
Le niveau de conventionnement retenu par le bailleur fixe deux paramètres centraux : le taux d'amortissement applicable et le plafond annuel d'amortissement déductible. La loi Jeanbrun distingue trois paliers, intermédiaire, social et très social, avec une contrainte locative croissante sur les loyers et le profil des locataires. La différence se joue sur l'arbitrage entre avantage fiscal et niveau d'engagement locatif.
Taux applicables aux logements neufs et au logement ancien rénové
Le taux d'amortissement varie selon la nature du bien. Pour un logement neuf, il atteint 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Pour un logement ancien rénové, les taux d'amortissement sont plus bas : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social.
La base amortissable réellement retenue et la cohérence des revenus locatifs avec le conventionnement choisi déterminent l'efficacité du dispositif.
Niveau de conventionnement | Taux neuf | Taux ancien rénové | Plafond annuel |
Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Plafond annuel d'amortissement et majorations possibles
Le dispositif fixe un plafond annuel d'amortissement propre à chaque niveau : 8 000 € en intermédiaire, 10 000 € en social, 12 000 € en très social. Si l'amortissement annuel calculé sur la base amortissable dépasse ce seuil, seule la fraction plafonnée est retenue en déduction fiscale.
Base de calcul : pour un bien de 200 000 €, la base amortissable s'établit à 160 000 € (80 %). Avec un taux d'amortissement de 5,5 % en très social neuf, l'amortissement annuel théorique ressort à 8 800 €, donc sous le plafond annuel d'amortissement de 12 000 €.
Majoration sociale : le plafond est relevé de 2 000 € en niveau social lorsque plus de 50 % des revenus locatifs du bailleur proviennent de ce conventionnement.
Majoration très sociale : dans la même logique, une majoration de 4 000 € s'applique en très social sous cette condition, ce qui porte le plafond annuel d'amortissement à 16 000 €.
Lorsque l'amortissement théorique reste inférieur au plafond, la déduction est intégralement imputable l'année concernée. À l'inverse, si le plafond annuel d'amortissement est dépassé, la fraction excédentaire n'est pas perdue : elle se reporte sur les exercices suivants, sans limitation de durée. Le taux d'amortissement, le régime fiscal et la trajectoire future des revenus locatifs doivent alors être appréciés ensemble.
Imputation de l'amortissement sur les revenus fonciers
Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’imputation en deux temps. L’amortissement Jeanbrun s’applique d’abord aux revenus fonciers existants du bailleur. Si un excédent subsiste, il peut ensuite être imputé sur le revenu global, dans les limites prévues par la loi.
Déduction sur revenus fonciers puis sur revenu global
Pour les bailleurs privés, l’ordre d’imputation est strict. Les sommes déductibles viennent d’abord réduire les revenus fonciers de l’année. Ensuite, le déficit foncier résiduel peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond atteint 21 400 € lorsque des travaux de rénovation énergétique permettent un passage du DPE de E, F ou G vers A ou B.
Une fois ce seuil atteint, l’excédent n’est pas perdu. Il devient un déficit foncier reportable sur les années suivantes, sans limitation de durée.
Conditions de location imposées aux bailleurs privés
L’accès au dispositif Jeanbrun suppose de louer un logement nu. Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire. La location meublée comme la location de courte durée sortent du champ du dispositif.
Engagement de neuf ans : l’engagement de location court pendant au moins neuf ans à compter de la première mise en location du bien.
Délai de mise en location : le bien doit être mis en location dans les douze mois suivant son achèvement ou sa livraison.
Interdiction de location familiale : il est interdit de louer à des ascendants, descendants ou alliés jusqu’au 2e degré.
Tout manquement à l’engagement expose à un rappel d’impôt sur l’ensemble des déductions pratiquées, majorations incluses. La durée de détention et le respect des critères de location doivent être sécurisés dès l’acquisition.
L’avantage fiscal se concentre souvent sur les premières années : cas concret, pour 12 000 € de loyers annuels et une tranche marginale d’imposition de 30 %, un amortissement Jeanbrun de 10 000 € ramène la base taxable à 2 000 €, soit 3 000 € d’économie d’impôt par an.
Conditions d'éligibilité à la location sous loi Jeanbrun
Le bon montage dépend à la fois du niveau de loyer, des ressources du locataire et des caractéristiques du bien, car chaque paramètre influe sur les avantages fiscaux, l’ amortissement annuel et le cadre de l’ engagement locatif.
Plafonds de loyers et ressources locataires
Dans le dispositif Jeanbrun, le bailleur doit respecter des plafonds de loyers fixés par l’arrêté du 6 janvier 2026, selon un zonage repris de l’ancien Pinel. Trois niveaux existent : intermédiaire, location sociale et très social. Chacun entraîne un loyer plafonné plus ou moins décoté par rapport au marché, avec en contrepartie un taux d'amortissement plus élevé.
Zone A bis : plafond de loyer de 19,51 €/m², notamment à Paris et en proche couronne.
Zone A : loyer plafonné de 14,49 €/m², pour les grandes métropoles et leurs périphéries tendues.
Zone B1 : plafond de loyer de 11,68 €/m², pour les agglomérations de plus de 250 000 habitants.
Zones B2 et C : plafond de 10,15 €/m². Ces secteurs restent ouverts à la loi Jeanbrun, contrairement au Pinel, ce qui permet le développement du logement locatif et de la location sociale dans des marchés moins tendus.
Les revenus du locataire sont contrôlés lors de la signature du bail, sur la base de l’année N-2. Le niveau de conventionnement retenu détermine également le plafond de ressources applicable, variable selon les zones et la composition du foyer.
Critères techniques des biens neufs et anciens rénovés
Le traitement diffère selon qu’il s’agit d’un bien neuf ou d’un logement ancien. Pour un logement neuf, l’éligibilité suppose le respect de la RE2020 ainsi qu’un DPE classé A ou B à la livraison.
Pour un logement ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix total d’acquisition et permettre d’atteindre un DPE A ou B après rénovation. La structuration optimale passe par une validation en amont du budget travaux : ce point sécurise l’éligibilité au dispositif, le taux d'amortissement applicable et la cohérence de l’investissement au regard de l’ impôt.
Cumul possible avec le dispositif LLI
Le logement locatif intermédiaire peut, sous conditions strictes, être combiné avec le dispositif Jeanbrun. Ce cumul vise les investisseurs détenant le bien en SCI ou en SARL soumise à l’ impôt sur le revenu. À la clé : une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, soit un gain d’environ 8,5 % sur le prix TTC d’acquisition.
Le LLI reste réservé aux zones A bis, A et B1. Aucun cumul n’est admis en B2 et C. Dès lors, un projet en logement locatif intermédiaire s’inscrit dans une durée longue, de 15 à 20 ans, dans laquelle prend place l’ engagement de neuf ans propre à la loi Jeanbrun, sans contradiction entre ces deux dispositifs fiscaux.
La différence se joue sur l’arbitrage entre l’économie de TVA à l’entrée, les contraintes de gestion, le respect des plafonds de loyers et l’intérêt réel du montage pour un logement locatif sous loyer plafonné.
Fiscalité à la revente et bilan de l'impôt différé
L’amortissement fiscal Jeanbrun procure un avantage immédiat pendant la période de location. En contrepartie, il modifie la fiscalité à la sortie : les sommes déduites au fil des années sont réintégrées dans le calcul de la plus-value à la revente.
Réintégration des amortissements dans la plus-value
Au moment de la cession, l’impôt est calculé sur une base alourdie par les amortissements pratiqués. En pratique, chaque euro d’amortissement fiscal augmente d’autant la plus-value taxable finale. Ce fonctionnement tranche avec l’ancien régime LMNP applicable avant 2025, dans lequel les amortissements n’étaient pas repris dans la plus-value immobilière des particuliers.
Réintégration totale des amortissements : depuis 2025, tout montant amorti est ajouté à la base de calcul de la plus-value à la revente, sans exception pour le régime foncier Jeanbrun.
Abattements pour durée de détention : l’exonération totale d’impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans, les prélèvements sociaux disparaissent après 30 ans.
Effet de l’amortissement annuel dans le temps : plus la durée de détention s’allonge, plus les abattements réduisent l’impact de la réintégration.
L’économie d’impôt intervient immédiatement. Le surcoût lié à la revente reste différé. Pour un investisseur situé dans une tranche marginale d’imposition de 30 % : 9 000 € d’amortissement annuel génèrent 2 700 € d’économie par an, soit 24 300 € sur la durée d’engagement de neuf ans. Dès lors, le bilan demeure souvent favorable lorsque la détention se prolonge.
Bilan fiscal global sur la durée de détention
Le bon montage dépend de la durée de conservation envisagée. La plus-value à la revente doit donc être simulée dès l’acquisition, en tenant compte de la tranche d’impôt, du volume total d’amortissement fiscal Jeanbrun et de l’horizon de sortie.
Dans de nombreux cas, conserver le bien au-delà des neuf ans améliore le résultat net. Une cession après 22 ans efface l’impôt sur la plus-value; à terme, la simulation chiffrée dès l’acquisition reste le seul moyen de mesurer le gain net réel selon l’horizon retenu.
Foire aux questions
Quel est le plafond annuel d'amortissement du dispositif Jeanbrun ?
Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, le plafond annuel d'amortissement dépend du niveau de conventionnement retenu : 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € en social et 12 000 € en très social. Une majoration peut s'ajouter, jusqu'à 4 000 € en très social, lorsque plus de 50 % des revenus locatifs du bailleur relèvent de cette catégorie.
Le bon montage dépend aussi de l'assiette retenue. La base amortissable est fixée à 80 % du prix d'acquisition, car le terrain n'est pas amortissable.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec le déficit foncier classique ?
Le dispositif Jeanbrun peut créer un déficit foncier lorsque les charges déductibles et l'amortissement Jeanbrun dépassent les revenus fonciers de l'année. Ce déficit foncier reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € en cas de rénovation énergétique éligible. Le solde se reporte ensuite sur les années suivantes.
À l'inverse, ce mécanisme ne se cumule pas avec certains dispositifs fiscaux appliqués au même bien, notamment de type Denormandie. L'arbitrage entre dispositifs se tranche selon la nature des travaux, les revenus locatifs attendus et l'objectif de réduction d'impôt.
Quelles sont les conséquences fiscales si l'on revend avant la fin de l'engagement de neuf ans ?
Une revente avant le terme de l'engagement de neuf ans entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal obtenu depuis l'origine. L'administration peut alors réintégrer les déductions pratiquées, avec rappel d'impôt, majorations et intérêts de retard.
La revente anticipée expose donc à un coût fiscal à calibrer dès le plan de financement initial : BP Finance intègre ce risque dans l'analyse patrimoniale, afin de vérifier que la durée de location envisagée reste cohérente avec l'engagement souscrit.
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