Zones éligibles à la loi Denormandie : villes et carte interactive

Sommaire

• Les 507 communes éligibles au dispositif Denormandie

• Zonage Denormandie et plafonds de loyer par zone

• Zone B2 et C Denormandie : caractéristiques et opportunités

• Calcul du loyer maximum et réduction d'impôt Denormandie

• Critères d'éligibilité du bien et rentabilité par zone

• Foire aux questions

Zones éligibles à la loi Denormandie : Le dispositif Denormandie couvre 507 communes éligibles, réparties selon trois cadres administratifs distincts.

Cette page en détaille le périmètre, les plafonds applicables et les conditions à réunir pour sécuriser un investissement locatif dans l'ancien.

Simulation Denormandie

Zones éligibles à la loi Denormandie : Les 507 communes éligibles au dispositif Denormandie

Les villes éligibles Denormandie s'inscrivent dans un périmètre administratif précis. Il rassemble 507 communes, dont les 244 villes du programme Action Cœur de Ville, les communes couvertes par une ORT et celles visées par un arrêté relatif à l'habitat dégradé.

Cette éligibilité ne relève pas d'une simple logique de carte. Elle dépend de textes, de conventions locales signées avant le 4 février 2022 et, dans certains cas, d'évolutions ultérieures du périmètre. En pratique, la liste des villes éligibles doit toujours être vérifiée commune par commune avant toute acquisition.

Simulation Denormandie

Action Cœur de Ville, ORT et habitat dégradé

Les communes éligibles au dispositif Denormandie s'inscrivent dans trois cadres principaux. D'abord, le programme Action Cœur de Ville, lancé en 2018, cible les villes moyennes de 10 000 à 100 000 habitants afin de soutenir leur centre-ville, leur habitat, leurs mobilités et leur attractivité commerciale. Son enveloppe annoncée atteint 5 milliards d'euros sur cinq ans.

Ensuite, l'ORT, issue de la loi ÉLAN, joue un rôle central dans les zones éligibles Denormandie. Une fois la convention signée entre l'État et l'intercommunalité, la commune intégrée au périmètre devient éligible au dispositif Denormandie. C'est le cadre le plus évolutif pour élargir les communes concernées.

• Programme Action Cœur de Ville : 244 communes, en métropole et outre-mer, rattachées au programme Action Cœur de Ville.

• Conventions ORT : 252 conventions signées représentant 411 communes bénéficiaires directes, avec accès automatique au dispositif Denormandie dès l'entrée dans le périmètre.

• Arrêté habitat dégradé : des communes identifiées par arrêté ministériel du 26 mars 2019, lorsqu'un besoin prioritaire de réhabilitation du cœur de ville ou du centre-ville est constaté.

• Copropriétés dégradées depuis avril 2024 : certaines copropriétés en grande difficulté ou situées dans un périmètre ORCOD peuvent être éligibles au dispositif, même hors liste initiale.

La différence se joue sur l'arbitrage entre cadre juridique et potentiel locatif. Une ville concernée peut être parfaitement éligible à la loi sur le plan administratif, sans offrir la même profondeur de marché qu'une autre. BP Finance attire dès lors l'attention sur la qualité du centre-ville, la vacance commerciale et la réalité de la demande locale, au-delà du seul classement.

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Répartition géographique et évolution de la liste

Le périmètre Denormandie couvre l'ensemble du territoire, outre-mer compris. Les régions les plus représentées sont le Grand Est avec 68 communes, la Nouvelle-Aquitaine avec 55, Auvergne-Rhône-Alpes avec 52, la Normandie avec 48 et les Hauts-de-France avec 43. Troyes et Béthune illustrent cette diversité : polarités patrimoniales, villes moyennes et bassins en reconversion.

Le maillage national s'appuie à la fois sur les 244 villes du programme Action Cœur de Ville et sur des extensions liées aux conventions ORT. Cela explique l'écart entre 244 communes d'origine et 507 communes éligibles à ce jour. Une fois l'étape franchie, une commune absente peut encore rejoindre la liste si un nouveau périmètre est validé.

Les actualisations interviennent au 1er janvier. Les communes éligibles au dispositif Denormandie doivent donc être relues à date, notamment lorsqu'un projet a été négocié plusieurs mois avant la signature.

Simulation Denormandie

Comment vérifier l'éligibilité d'une commune

Pour confirmer l'éligibilité d'une commune, le réflexe utile reste le simulateur officiel de Service-public.fr. Il permet d'identifier une ville concernée à partir de son nom ou de son code postal et de savoir si elle figure parmi les communes éligibles au dispositif Denormandie.

Cette vérification doit intervenir au moment du compromis. Pas seulement lors de la prospection. Le bon montage dépend de cette date, car une commune peut entrer ou sortir du périmètre selon l'état des conventions et des arrêtés applicables.

En complément, l'analyse patrimoniale ne s'arrête pas à la seule éligibilité. Pour un investissement locatif, il faut croiser le statut administratif avec la tension locative, les loyers effectivement signés, le délai de relocation et la qualité du secteur. Les zones éligibles Denormandie ouvrent un droit fiscal : elles ne garantissent ni la rentabilité ni la liquidité à la revente.

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Zonage Denormandie et plafonds de loyer par zone

Le zonage issu de l’arrêté du 5 septembre fixe, commune par commune, le plafond de loyer applicable en Denormandie. Un loyer non conforme remet en cause la réduction d'impôt attachée à l’opération pendant toute la période d’engagement.

Les barèmes sont révisés chaque année au 1er janvier. Dès lors, pour un projet en Denormandie 2025 ou 2026, la vérification du classement communal et du loyer plafond doit intervenir avant même de finaliser le budget d’acquisition.

Zone A bis, A et B1 en immobilier locatif

La zone B1 Denormandie correspond aux agglomérations intermédiaires où la demande locative reste soutenue, sans atteindre la tension des grands marchés métropolitains. En pratique, son plafond de loyer s’établit à 11,80 €/m²/mois, avec des rendements bruts souvent visés entre 4 % et 6 %.

À l’inverse, les zones A bis et A permettent des loyers plus élevés. La différence se joue sur l'arbitrage entre niveau de marché, capacité locative et prix d’acquisition, pas sur le seul rendement affiché.

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Zone	Plafond loyer (€/m²/mois)	Plafond ressources personne seule	Plafond ressources couple	Rendement brut cible
A bis	19,71 €	44 344 €	66 276 €	3 à 5 %
A	14,64 €	44 344 €	66 276 €	4 à 6 %
B1	11,80 €	36 144 €	48 268 €	4 à 6 %
B2 / C	10,26 €	32 530 €	43 439 €	6 à 8 %
Outre-mer Groupe 1	12,21 €	n.d.	n.d.	n.d.
Outre-mer Groupe 2	14,46 €	n.d.	n.d.	n.d.

Le respect du plafond de loyer ne supporte aucun écart : même un dépassement minime suffit à faire tomber l’avantage fiscal sur l’année concernée. La structuration optimale passe par un calcul du loyer autorisé en amont, puis par une validation du prix d’achat à partir de ce plafond, et non l’inverse.

Comment identifier la zone géographique Denormandie

Pour identifier la zone géographique applicable, le plus sûr reste le simulateur mis à disposition sur Service-public.gouv.fr. En saisissant la commune ou le code postal, vous obtenez le classement applicable ainsi que les plafonds associés.

Cette vérification doit être faite tôt, puis refaite avant la signature définitive. L’arrêté du 5 septembre 2025 a reclassé certaines communes avec effet au 30 septembre 2025, ce qui peut modifier le classement retenu lors de la phase de prospection.

BP Finance recommande un contrôle en deux temps : lors de la recherche du bien, puis au stade du compromis. Les zones éligibles Denormandie peuvent évoluer selon les conventions signées.

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Plafonds de ressources locataires par zone

Les ressources du locataire s’apprécient à partir de l’avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant la signature du bail. En zone A bis et A : 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple. En B1 : 36 144 € et 48 268 €. Des majorations existent ensuite par personne à charge, avec un barème spécifique à partir de cinq occupants.

Si les ressources dépassent le seuil applicable, la réduction d'impôt est remise en cause dans les mêmes conditions qu’en cas de loyer excédentaire.

Le bon montage dépend de la qualité des justificatifs conservés. BP Finance préconise donc d’archiver l’avis d’imposition utilisé lors de l’entrée dans les lieux, puis chaque pièce utile en cas de renouvellement du bail.

Zone B2 et C Denormandie : caractéristiques et opportunités

Les zones B2 et C restent souvent les plus accessibles pour entrer en immobilier locatif ancien via le Denormandie. Les prix d’achat y sont plus bas que dans les secteurs tendus. En contrepartie, le bon montage dépend de la demande locative réelle, rue par rue, et de la capacité du bien à se louer durablement.

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Que recouvrent les zones B2 et C en Denormandie ?

La zone B2 Denormandie couvre les agglomérations de 50 000 à 250 000 habitants ainsi que certaines communes engagées dans une logique de revitalisation. La zone C correspond au reste du territoire, avec des marchés en général moins tendus et des valeurs d’acquisition plus faibles.

• Zone B2 : agglomérations de 50 000 à 250 000 habitants avec un besoin de revitalisation, marché locatif modéré et prix d’achat encore accessibles.

• Zone C : reste du territoire français, où l’offre de logements peut être plus abondante et les prix d’acquisition souvent les plus bas du dispositif.

• Plafond de loyer commun : 10,26 €/m²/mois en 2026 pour les deux zones, avec une révision au 1er janvier selon les barèmes officiels.

Ce plafond reste cohérent avec ces marchés : il limite les écarts avec les loyers pratiqués localement, mais impose un arbitrage précis entre prix d’achat, niveau de travaux et loyer réellement soutenable pour le locataire.

La zone C ne doit pas être écartée trop vite. Certaines communes profitent d’une convention ORT ou du programme Action Cœur de Ville, avec un effet direct sur la requalification du centre-ville. Dès lors, la rentabilité se sécurise moins par l’étiquette de la zone que par la qualité de l’emplacement, la démographie locale et le calendrier des opérations publiques.

Les plafonds de ressources applicables en B2 et C s’établissent à 32 530 € pour une personne seule et 43 439 € pour un couple. En pratique, cela peut élargir le vivier de locataires éligibles, à condition que le bien réponde aux attentes du marché local.

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Rendements cibles et risques en zones B2/C

Sur le papier, les zones B2 et C affichent des rendements bruts cibles de 6 % à 8 %. Cet écart favorable vient surtout de prix d’entrée plus bas. À l’inverse, le risque de vacance locative peut être plus marqué si l’actif se situe dans un secteur peu dynamique ou mal connecté.

• Villes avec gare : demande locative plus régulière, portée par les actifs pendulaires et parfois les étudiants.

• Villes patrimoniales ou touristiques : potentiel de revalorisation à la revente, notamment lorsque le centre-ville a fait l’objet d’une rénovation visible.

• Communes proches d’une métropole : report de la demande depuis les marchés saturés, avec des loyers compatibles avec le dispositif.

• Quartiers en requalification : rendement attractif à l’achat, mais vacance initiale à modéliser avec prudence, par exemple sur une base de 11 mois de loyers perçus sur 12.

La structuration optimale passe par une lecture très fine du micro-marché. La proximité d’un bassin d’emploi, d’un établissement d’enseignement supérieur ou d’un pôle de services pèse souvent davantage que le seul zonage.

Calcul du loyer maximum et réduction d'impôt Denormandie

Dans le dispositif Denormandie, le respect du plafond de loyer est central. Un dépassement remet en cause l’avantage fiscal pour l’année concernée.

La surface utile et le coefficient multiplicateur

La formule est la suivante : loyer maximum = surface utile × coefficient multiplicateur × barème de zone. Le coefficient se calcule ainsi : (19 / surface utile) + 0,7. Il est arrondi à deux décimales, puis plafonné à 1,2. En pratique, ce mécanisme autorise un loyer au mètre carré un peu plus élevé pour les petites surfaces, tout en restant strictement encadré.

• Surface habitable : elle correspond à la surface principale du logement et constitue la base de calcul de la surface utile Denormandie.

• Surfaces annexes éligibles : balcons, terrasses, caves, celliers et combles accessibles sont retenus pour 50 % de leur surface réelle, dans la limite totale de 8 m².

• Éléments exclus : les garages et parkings ne sont jamais intégrés; les espaces comptabilisés doivent présenter une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.

• Plafonnement du coefficient : pour les logements de moins de 38 m², le coefficient est limité à 1,2.

Cas concret : pour un logement de 52 m² de surface utile en zone B1, le coefficient est de (19 / 52) + 0,7 = 1,065, soit 1,07 après arrondi. Le loyer maximum mensuel atteint donc 52 × 1,07 × 11,80 = 656,47 € hors charges. La différence se joue sur l’arbitrage entre plafond fiscal et marché local : un loyer théoriquement autorisé peut rester trop élevé pour la demande réelle.

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Le taux de réduction d'impôt et les plafonds d’investissement

Le dispositif Denormandie retient un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable, avec une limite globale de 300 000 € par opération, acquisition et travaux compris. La réduction d’impôt est calculée sur cette base plafonnée, puis répartie par fractions annuelles égales selon la durée d’engagement retenue.

• Engagement 6 ans : réduction d’impôt de 12 %, soit jusqu’à 36 000 € au total, à raison de 6 000 € par an.

• Engagement 9 ans : réduction d’impôt de 18 %, soit jusqu’à 54 000 €, également à hauteur de 6 000 € par an.

• Engagement 12 ans : réduction d’impôt de 21 %, soit jusqu’à 63 000 €, avec un avantage annuel de 5 250 €.

Le dispositif exclut tout cumul avec un autre régime de défiscalisation sur le même bien : pas de Malraux, de monuments historiques ou de déficit foncier associé à la même opération. Le cadre reste précis : deux opérations au maximum par année d’imposition, dans la limite globale de 300 000 €. BP Finance vérifie systématiquement que la réduction générée n’excède pas l’impôt effectivement dû : un avantage de 6 000 € par an ne présente d’intérêt réel que si la cotisation fiscale atteint au moins ce niveau. Pour aller plus loin : zones éligibles Denormandie.

Critères d'éligibilité du bien et rentabilité par zone

L’accès au dispositif Denormandie commence par l’éligibilité administrative de la commune. Cela ne suffit pas. En immobilier locatif, la performance dépend aussi du bien, du niveau de travaux, de la demande locative et des charges à porter pendant toute la durée d’engagement.

Conditions cumulatives pour bénéficier du dispositif Denormandie

Les critères d’éligibilité du bien en Denormandie sont strictement cumulatifs. Une seule condition manquante peut entraîner la perte totale de la réduction d’impôt. Le bien doit se situer dans l’une des 507 communes éligibles au dispositif Denormandie, ou relever d’un périmètre admis par les textes, puis être loué nu à usage de résidence principale dans l’année suivant la fin des travaux, avec respect des plafonds de loyers et de ressources.

Le seuil de travaux est central : ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. En pratique, le bon montage dépend de la capacité à documenter chaque poste et à sécuriser dès l’achat l’éligibilité du bien, de la commune et du programme de rénovation.

• Nature des travaux éligibles : amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 % pour un logement individuel, ou 20 % en collectif; rénovation intégrant au moins deux postes parmi les murs, la toiture, les fenêtres, la chaudière ou la production d’eau chaude; ou encore une création de surface habitable par transformation d’un local.

• Délai d’achèvement : les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition. Passé ce délai, l’avantage fiscal est remis en cause, quelle que soit la zone.

• Justificatifs à conserver : avis d’imposition du locataire de l’avant-dernière année précédant la signature du bail, calcul du loyer applicable, et preuve de l’éligibilité territoriale via une convention ORT, un arrêté ministériel ou une attestation liée au programme Action Cœur de Ville.

Depuis avril 2024, le champ s’est élargi. Certaines copropriétés en grande difficulté financière, ainsi que celles situées dans un périmètre ORCOD, peuvent être éligibles au dispositif même hors de la liste initiale. Cette ouverture vise souvent un quartier ancien en requalification, avec une logique patrimoniale plus exigeante mais parfois plus créatrice de valeur à terme.

Évaluer la rentabilité d’un investissement locatif Denormandie selon la zone géographique

La rentabilité d’un investissement locatif Denormandie ne se réduit pas à la seule réduction d’impôt. Quatre facteurs déterminent l’équilibre réel : la dynamique démographique et économique locale, le rapport entre prix d’achat et budget global, l’écart entre loyer plafonné et loyer de marché, et la qualité du micro-emplacement.

Les communes les plus cohérentes ne sont pas nécessairement les plus connues : les villes qui tiennent dans la durée sont celles où l’entrée reste abordable, où la vacance est contenue et où les investissements publics soutiennent réellement le cœur de ville, via le programme Action Cœur de Ville ou une ORT.

Ces listes constituent un premier filtre utile : elles permettent d’identifier les 244 communes intégrées au programme Action Cœur de Ville, au sein d’un ensemble plus large de 507 communes éligibles. Une fois l’étape franchie, il faut vérifier si la ville concernée appartient à l’une des 507 communes éligibles ou à un périmètre spécifique reconnu par l’administration.

Certaines références reviennent régulièrement dans les études de marché, notamment Troyes et Béthune. Elles illustrent bien la logique des villes éligibles au dispositif : un centre ancien à requalifier, un accompagnement public visible et un potentiel de redynamisation.

Charges et simulation financière à anticiper

Une simulation sérieuse intègre toutes les charges récurrentes. À anticiper dès l’acquisition : taxe foncière autour de 1 100 € par an, assurance propriétaire non occupant de 150 à 500 € par an, frais de gestion locative de 5 à 10 % du loyer annuel, et charges de copropriété comprises entre 30 et 300 € par mois selon l’immeuble.

BP Finance recommande aussi une hypothèse prudente de vacance locative : 11 mois de loyers perçus sur 12 dans les zones hors A bis. Dès lors, l’équilibre du projet se mesure sur trois axes : l’avantage fiscal étalé sur 6, 9 ou 12 ans, l’effort d’épargne mensuel réel, et la valeur patrimoniale du bien à la sortie.

Pour sécuriser l’éligibilité, il faut enfin croiser plusieurs vérifications : éligibilité de la commune, niveau de travaux, plafonds applicables, calendrier d’achèvement et demande locative effective.

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Foire aux questions

Quelles sont les communes éligibles au dispositif denormandie en 2026 ?

En 2026, le dispositif Denormandie vise 507 communes éligibles au total. Cette éligibilité repose sur trois voies : les 244 communes du programme Action Cœur de Ville, les communes couvertes par une opération de revitalisation du territoire, et d'autres communes retenues par arrêté ministériel en raison d'un besoin prioritaire de réhabilitation de l'habitat.

Depuis avril 2024, le périmètre s'est élargi. Certaines copropriétés très dégradées, ou situées dans un secteur ORCOD, peuvent aussi relever du dispositif, même si elle ne figure pas dans cette liste.

En pratique, la vérification se fait sur Service-public.fr à partir du nom de la commune ou du code postal.

Comment vérifier si mon bien est situé dans une zone éligible Denormandie ?

Le simulateur de Service-public.fr permet de contrôler l'éligibilité d'une commune en renseignant son nom ou son code postal, y compris lorsque l'entrée dans le dispositif Denormandie dépend d'une convention ORT.

Cette vérification doit être faite au moment du compromis. Une commune peut devenir éligible ou sortir du périmètre selon les actualisations liées à une opération de revitalisation du territoire ou aux évolutions du programme Action Cœur de Ville.

BP Finance recommande d'aller plus loin que la seule éligibilité administrative : la qualité du tissu locatif local et le niveau de vacance déterminent la viabilité réelle de l'opération.

Que recouvrent les zones B2 et C dans le dispositif Denormandie ?

Les zones B2 et C correspondent aux marchés les moins tendus. La zone B2 regroupe des agglomérations de 50 000 à 250 000 habitants avec un besoin de revitalisation, tandis que la zone C couvre le reste du territoire, où l'offre de logements dépasse plus souvent la demande.

En 2026, le plafond de loyer y est fixé à 10,26 €/m²/mois. Les plafonds de ressources s'établissent à 32 530 € pour une personne seule et 43 439 € pour un couple.

Ces secteurs peuvent offrir des rendements bruts de 6 à 8 %. À l'inverse, le bon montage dépend de la qualité du micro-emplacement, car la vacance locative pèse vite sur l'équilibre d'une opération, même dans une commune éligible au dispositif Denormandie.