Calcul dispositif jeanbrun : simulez amortissement et impôt

Le calcul Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal précis, dont les paramètres influencent directement le gain fiscal sur neuf ans.

Le calcul de l'amortissement, la lecture d’un simulateur jeanbrun et les points de vigilance à anticiper avant tout investissement sont détaillés ci-dessous.

Simulation Jeanbrun

Comment se calcule l'amortissement du dispositif Jeanbrun

Le dispositif jeanbrun, applicable de 2026 à 2028, permet à un bailleur privé d’imputer un amortissement sur un logement locatif neuf ou rénové, à condition qu’il soit loué nu. Cette déduction réduit les revenus fonciers imposables du foyer fiscal. Dès lors, le bon montage dépend de la formule retenue, du loyer jeanbrun applicable et du plafond annuel effectivement mobilisable.

Simulation Jeanbrun

La formule de base et les taux applicables

Le calcul de l'amortissement jeanbrun part d’une base amortissable égale à 80 % du prix d'acquisition. Les 20 % restants correspondent au terrain, exclu de l’amortissement fiscal. En pratique : pour un bien acheté 250 000 €, la base amortissable ressort à 200 000 €.

L’amortissement annuel se calcule ensuite en appliquant un taux à cette base. Pour un bien neuf classé Loc1, le calcul de l'amortissement jeanbrun conduit à 7 000 € par an : 200 000 € × 3,5 %. La structuration optimale passe par une lecture conjointe du taux, du loyer jeanbrun autorisé et de la rentabilité nette après impôt.

• Loc1 – Loyer intermédiaire (neuf) : taux de 3,5 %, décote de -15 % par rapport au marché, plafond annuel de déduction de 8 000 €.

• Loc2 – Loyer social (neuf) : taux de 4,5 %, décote de -30 % par rapport au marché, plafond annuel de déduction de 10 000 €.

• Loc3 – Loyer très social (neuf) : taux de 5,5 %, décote de -45 % par rapport au marché, plafond annuel de déduction de 12 000 €.

• Ancien avec travaux éligibles : taux de 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition.

Simulation Jeanbrun

Plafond d'achat et limites de déduction annuelle

Le dispositif jeanbrun ne prévoit aucun plafond légal sur le prix d'acquisition. En revanche, l’amortissement annuel déductible reste encadré. Le plafond jeanbrun s’élève à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon la catégorie retenue.

Pour les biens les plus chers, l’amortissement théorique peut dépasser ce plafond annuel. Dans ce cas, seule la fraction autorisée vient réduire l’impôt de l’année. En complément, l’excédent de déficit foncier reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’amortissement débute à la première mise en location effective, non à l’acte notarié. À anticiper dès la livraison ou la fin des travaux : la première année fait l’objet d’un calcul au prorata temporis.

Conditions d'éligibilité liées au bien immobilier

Le dispositif jeanbrun 2026 concerne les logements acquis ou achevés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Sont visés les appartements neufs en immeubles collectifs conformes à la RE2020, avec un DPE A ou B. Les maisons individuelles, la location meublée et les biens non conformes aux exigences énergétiques restent exclus.

Le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français, y compris en zone B1 et dans les DOM. Cette absence de restriction géographique ne dispense pas d’une analyse locale du marché : niveau de loyer jeanbrun, tension locative, vacance et rentabilité doivent être appréciés ensemble.

L’engagement de location nue court sur neuf ans à compter de la première mise en location. Le logement locatif doit constituer la résidence principale du locataire. À l’inverse, la location à un membre du foyer fiscal ou à un proche est interdite.

Simulation Jeanbrun

Déficit foncier et économie fiscale avec la loi Jeanbrun

La loi Jeanbrun repose sur un mécanisme simple : l’amortissement crée une charge déductible qui vient réduire les revenus fonciers, puis, dans certaines limites, le revenu global du foyer fiscal. Pour les contribuables situés dans une TMI élevée, l’allègement d’impôt peut atteindre plusieurs milliers d’euros par an. En pratique, le gain fiscal dépend moins du seul prix du bien que du niveau d’imposition, de la catégorie locative retenue et de la capacité du dispositif Jeanbrun à générer un déficit foncier imputable.

C’est ce qui distingue ce dispositif Jeanbrun de nombreuses solutions de défiscalisation présentées comme des niches classiques : le mécanisme ne relève pas du plafonnement global de 10 000 € par an. Plus la TMI du foyer fiscal est élevée, plus l’économie fiscale progresse à amortissement annuel identique.

Plafonds d’imputation et règles de report du déficit

Le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an pour un bien neuf. Cette limite est portée à 21 400 € pour un bien ancien supportant une rénovation énergétique lourde. En complément, la structuration optimale passe par la lecture de l’autre plafond annuel : celui lié à la catégorie locative, qui encadre l’amortissement déductible chaque année.

Le bon montage dépend de l’équilibre entre loyer pratiqué, effort de détention et économie d’impôt recherchée.

• Plafond Loc1 : 8 000 € d’amortissement annuel déductible en location intermédiaire, avec une décote de loyer de -15 %.

• Plafond Loc2 : 10 000 € par an si au moins 50 % des revenus bruts proviennent de la location sociale.

• Plafond Loc3 : 12 000 € par an si au moins 50 % des revenus bruts proviennent de la location très sociale.

• Report du déficit excédentaire : la fraction dépassant le plafond annuel reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le déficit foncier imputable se lit donc en deux étages. D’abord, la part absorbée par d’éventuels autres revenus fonciers du foyer fiscal. Ensuite, la part déductible du revenu global dans la limite autorisée. Cette distinction compte particulièrement en investissement locatif lorsqu’un bailleur détient plusieurs biens et cherche à fiabiliser sa simulation ou son niveau d’imposition annuel.

Catégorie locative	Taux d'amortissement (neuf)	Plafond annuel	Économie IR : TMI 30 %	Économie IR : TMI 41 %
Loc1, Intermédiaire	3,5 %	8 000 €	2 400 €	3 280 €
Loc2, Social	4,5 %	10 000 €	3 000 €	4 100 €
Loc3, Très social	5,5 %	12 000 €	3 600 €	4 920 €

Calcul de l’économie fiscale selon la TMI

Le calcul est direct : l’amortissement retenu est multiplié par le taux marginal d’imposition. Pour 8 000 € d’amortissement, l’économie va de 880 € avec une TMI de 11 % à 3 600 € avec une TMI de 45 %. Dès lors, la différence se joue sur l’arbitrage entre volume d’amortissement, niveau de revenus déclarés et capacité à utiliser pleinement le déficit foncier.

La comparaison avec Pinel illustre la logique. Là où ce dernier accorde une réduction d’impôt forfaitaire, la loi Jeanbrun agit sur l’assiette imposable et cible d’abord les revenus fonciers. Sur un même investissement locatif, un contribuable imposé à 41 % obtient environ 37 % de gain fiscal de plus qu’un contribuable à 30 %.

Une simulation Jeanbrun sérieuse doit donc intégrer la composition du foyer fiscal, la TMI, les revenus fonciers déjà existants, le taux applicable et le plafond annuel mobilisable. C’est sur cette base que BP Finance apprécie le gain fiscal réel, l’amortissement annuel soutenable et la durée optimale de détention.

Simulation Jeanbrun

Utiliser le simulateur Jeanbrun pour projeter son investissement

Avant tout engagement, une projection sur neuf ans permet de vérifier l’équilibre d’un investissement locatif entre effort d’épargne, rentabilité, impôt économisé et patrimoine constitué. Le simulateur Jeanbrun gratuit centralise les principales données financières et réglementaires pour donner une lecture immédiate du projet.

Paramètres et données intégrés dans l'outil de calcul

Le simulateur Jeanbrun est accessible en ligne, sans inscription. Il intègre les loyers soumis aux plafonds de loyers Jeanbrun, les charges, le financement, les règles de fiscalité Jeanbrun, ainsi que le traitement de l’amortissement fiscal pendant la détention puis à la revente. Les hypothèses réglementaires sont intégrées d’emblée : taux d’amortissement compris entre 3,5 % et 5,5 %, barème de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux fixés à 17,2 %.

• Revenu fiscal déclaré : cette donnée détermine la TMI applicable et signale un éventuel changement de tranche si le déficit foncier réduit l’assiette imposable.

• Prix d'acquisition et catégorie locative : le prix d'acquisition permet de calculer la base amortissable, fixée ici à 80 %, ainsi que le taux d’amortissement Jeanbrun selon les plafonds de loyers applicables.

• Paramètres de financement : durée, taux et coût du prêt sont pris en compte. Une durée allongée de 20 à 25 ans réduit souvent la mensualité de 15 à 20 %, ce qui améliore le cash-flow Jeanbrun, même si le coût total du financement augmente.

• Scénario de revente : l’outil intègre la réintégration de l’amortissement dans la plus-value taxable ainsi que les abattements liés à la durée de détention.

Le simulateur distingue aussi le déficit foncier selon son affectation : d’un côté, l’imputation sur les revenus fonciers existants; de l’autre, la part déductible du revenu global dans la limite du plafond annuel. Dès lors, un investisseur déjà détenteur de biens locatifs peut mesurer l’impact de l’opération sur l’ensemble de ses revenus fonciers.

Lire et interpréter les résultats du simulateur

Les résultats sont présentés mois par mois, puis année par année. Le cash-flow Jeanbrun correspond à l’écart entre les encaissements (loyers et économies d’impôt) et les décaissements : mensualités, charges, taxe foncière, assurance et gestion. Selon le prix d'acquisition, les plafonds de loyers, le taux de crédit et la durée de financement, l’effort mensuel moyen se situe généralement entre 150 € et 500 €.

Le simulateur Jeanbrun gratuit affiche également l’économie fiscale totale sur neuf ans, le patrimoine net final et un score d’investissement sur 100. La différence se joue sur l’arbitrage entre effort de trésorerie, rendement attendu, amortissement fiscal et niveau d’impôt évité, y compris pour apprécier l’amortissement Jeanbrun indiqué par la simulation : amortissement Jeanbrun.

Simulation Jeanbrun

Jeanbrun, risques à connaître avant de se lancer

Le dispositif Jeanbrun peut générer un gain fiscal réel. Pour autant, son intérêt ne se mesure pas uniquement à la baisse d’impôt pendant la période de location. BP Finance attire l’attention sur un point souvent sous-estimé : la sortie, qu’il s’agisse d’une revente, d’une donation ou d’une conservation longue, conditionne une large part de la rentabilité finale.

Dans le cadre d’un dispositif Jeanbrun 2026, une analyse sérieuse doit donc intégrer dès l’origine la durée de détention, le niveau d’ amortissement, la base amortissable, les plafonds de loyers Jeanbrun et l’impact sur le foyer fiscal.

Réintégration des amortissements et fiscalité à la revente

Parmi les risques Jeanbrun à connaître, la réintégration des amortissements à la revente est centrale. Lors de la cession, les amortissements déduits pendant l’engagement locatif s’ajoutent à la plus-value taxable. Le gain fiscal obtenu pendant neuf ans peut alors être partiellement repris par une fiscalité de sortie plus lourde.

La différence se joue sur l’arbitrage entre économie immédiate et imposition future. Plus la détention est courte, plus le risque de dégradation de la rentabilité nette est élevé.

• Abattements IR sur la plus-value : 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention, exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans.

• Abattements prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, exonération complète des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

• Donation après 9 ans : une donation en pleine propriété à l’issue de l’engagement locatif purge la plus-value latente liée aux amortissements et peut améliorer la transmission.

• Revente anticipée : toute cession avant la fin des 9 ans entraîne le remboursement des avantages fiscaux perçus.

Une détention longue change fortement l’équation : après 22 ans, l’impôt sur le revenu dû au titre de la plus-value disparaît, ce qui atténue l’effet de la réintégration.

Obligations, interdictions et erreurs fréquentes

Les risques ne s’arrêtent pas à la revente. Le dispositif Jeanbrun impose un cadre technique strict, et l’erreur vient souvent de détails mal traités au départ. La structuration optimale passe par le contrôle de la base amortissable (le terrain en est exclu), le respect des plafonds de loyers et les conditions de ressources du locataire.

Autre point de méthode : ce régime n’est pas cumulable, sur un même bien, avec Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, Malraux ou Monuments Historiques. Le bon montage dépend de l’objectif recherché, car l’option pour le fiscal Jeanbrun est irrévocable. À l’inverse, un couplage avec le LLI peut rester envisageable sous conditions : TVA réduite à 10 % et exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

• Location à un proche : elle est interdite aux membres du foyer fiscal et au cercle familial direct; en cas d’écart, le bailleur privé perd l’avantage fiscal pour l’année concernée.

• Dépassement des loyers : les plafonds de loyers Jeanbrun doivent être respectés selon la zone; un dépassement suffit à écarter le bien du régime.

• Non-respect du DPE : le logement doit conserver un DPE A ou B pendant toute la durée de l’engagement; une dégradation non corrigée peut entraîner une remise en cause rétroactive.

À anticiper dès la réservation du bien : la vérification des ressources du locataire n’est pas un simple contrôle d’entrée, mais une condition d’éligibilité du montage.

Simulation Jeanbrun

Foire aux questions

Comment se calcule précisément l'amortissement annuel avec le dispositif Jeanbrun ?

Dans le dispositif Jeanbrun, l’amortissement annuel se calcule à partir d’une base amortissable égale à 80 % du prix d'acquisition, à laquelle s’applique un taux lié à la catégorie locative retenue. Cas concret : pour un bien neuf acheté 300 000 € en location sociale Loc2, la base amortissable atteint 240 000 €, avec un taux de 4,5 %, soit un amortissement de 10 800 € par an.

Ce montant n’est toutefois pas toujours intégralement imputable. En pratique, pour la catégorie Loc2, l’avantage est plafonné à 10 000 € par an : l’excédent de 800 € peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’amortissement débute lors de la première mise en location, avec un calcul au prorata temporis la première année, ce qui a un effet direct sur l’impôt du foyer fiscal et sur l’intérêt réel de l’investissement locatif selon la TMI retenue.

Quel est le plafond de loyer applicable selon la zone géographique dans le dispositif Jeanbrun 2026 ?

Dans le dispositif Jeanbrun 2026, les plafonds de loyers sont fixés chaque année par décret. Ils varient selon la localisation du bien, A bis, A, B1, B2, C ou DOM, et selon la catégorie locative choisie : en B1, le plafond reste mécaniquement inférieur à celui de la zone A.

Le respect de ces seuils conditionne l’éligibilité annuelle au dispositif Jeanbrun. Un dépassement, même limité, entraîne la perte du bénéfice pour l’année concernée. Le loyer, le rendement attendu et le cadre fiscal forment un équilibre dont dépendent directement les revenus fonciers et l’impôt supporté par le foyer fiscal.

Le simulateur Jeanbrun suffit-il pour valider un investissement locatif ?

Le simulateur Jeanbrun reste un bon outil de projection. Il permet d’estimer l’économie fiscale, le cash-flow et le patrimoine net final sur neuf ans, en intégrant le barème de l’impôt, les prélèvements sociaux de 17,2 % et l’amortissement annuel selon les paramètres réglementaires.

À l’inverse, il ne reflète pas toute la situation patrimoniale. Il ne reconstitue ni la réalité complète du foyer fiscal, ni les charges effectivement déductibles, ni une évolution future de la TMI. Le bon montage dépend de l’analyse conjointe du prix d'acquisition, des revenus fonciers attendus, des plafonds de loyers et de l’impact réel du dispositif Jeanbrun sur la durée.