Tout savoir sur la loi Jeanbrun
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Sommaire
La loi Jeanbrun, un nouveau dispositif pour les logements
Conditions d'éligibilité des logements au dispositif Jeanbrun
Plafonds de loyers et obligations du statut de bailleur
Le mécanisme d'amortissement de la loi Jeanbrun
Loi Jeanbrun comparée aux autres dispositifs pour le bailleur privé
Foire aux questions
La loi Jeanbrun introduit un mécanisme d'amortissement inédit en location nue pour les acquisitions réalisées entre 2026 et 2028 : cadre, conditions d'accès, plafonds de loyers et avantages fiscaux sont détaillés ci-dessous pour évaluer si ce dispositif Jeanbrun s'intègre à votre stratégie d'investissement locatif.
La loi Jeanbrun, un nouveau dispositif pour les logements
La loi de finances 2026 crée un nouveau dispositif fiscal : pour la première fois, l'amortissement devient possible en location nue. Le mécanisme vise des logements collectifs neufs ou ayant fait l'objet d'une rénovation lourde, à condition qu'ils soient donnés en location comme résidence principale pendant au moins neuf ans.
En pratique, le nouveau dispositif Jeanbrun permet de déduire jusqu'à 12 000 € par an des revenus fonciers, sans contrainte de zonage.
Origine et contexte de la loi Jeanbrun
La loi Jeanbrun est issue de l'article 47 de la loi de finances pour 2026 : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, entrée en vigueur le 21 février 2026. Elle s'inscrit dans le dispositif relance annoncé par le gouvernement le 23 janvier 2026, avec un objectif chiffré de 2 millions de logements d'ici 2030 grâce à la mobilisation de l'épargne privée.
Le texte répond à une tension durable sur l'offre locative, aggravée après la disparition du Pinel fin 2024. La structuration optimale passe par un cadre fiscal plus lisible pour le bailleur, sans basculer vers un statut professionnel.
Le statut de bailleur privé et le statut de bailleur dans le dispositif Jeanbrun
L'expression statut de bailleur privé est largement utilisée. Juridiquement, le dispositif Jeanbrun ne crée pourtant pas un statut autonome, mais ouvre un droit nouveau : l'amortissement en location nue pour un particulier qui réalise un investissement locatif.
Le bon montage dépend de l'engagement de location sur longue durée, du niveau de loyer pratiqué et des caractéristiques du locataire. Le bailleur conserve son cadre civil habituel, tout en bénéficiant d'un mécanisme fiscal imputable sur ses revenus fonciers.
Ce qui change après la fin du Pinel
Le Pinel s'est arrêté en décembre 2024. Il ne couvrait que certaines zones, là où le nouveau dispositif Jeanbrun s'applique à l'ensemble du territoire, sans sélection géographique préalable.
Le Pinel reposait sur une réduction d'impôt plafonnée; le dispositif Jeanbrun repose sur une déduction par amortissement de la base imposable. La différence se joue sur l'arbitrage entre économie d'impôt immédiate et baisse durable des revenus fonciers taxables.
En complément, le nouveau dispositif prend aussi en compte les logements anciens sous condition de rénovation et d'exigences énergétiques renforcées.
Conditions d'éligibilité des logements au dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun, visé par la loi de finances 2026, s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. L'éligibilité tient à la nature du bien, aux règles de location et au statut de l'investisseur. À anticiper dès la recherche, car une erreur sur un seul critère suffit à écarter l'avantage fiscal.
Quels types de biens sont éligibles ?
Le dispositif Jeanbrun permet de cibler uniquement des logements situés dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles restent exclues, sans exception. En pratique, deux voies sont ouvertes : l'acquisition d'un bien neuf, notamment en VEFA, ou l'achat d'un logement ancien avec rénovation lourde.
Logement neuf en VEFA : acquisition en Vente en l'État Futur d'Achèvement ou achat après construction, sans travaux préalables imposés.
Logement ancien rénové : travaux obligatoires à hauteur d'au moins 30 % de la valeur du bien, avec un objectif de DPE classé A ou B après rénovation.
Sur un logement ancien, le point de vigilance porte sur le chiffrage. La différence se joue sur l'arbitrage entre prix d'achat et budget de rénovation : si les travaux n'atteignent pas le seuil requis, le montage sort du cadre prévu. BP Finance recommande donc une estimation technique et financière avant le compromis.
Le régime impose une location nue, à titre de résidence principale du locataire. Les locations meublées, saisonnières ou de courte durée sont exclues, tout comme les usages de type Airbnb. Le dispositif Jeanbrun se distingue ainsi d'une stratégie relevant des BIC.
Durée d'engagement et règles de location
L'engagement locatif minimum est fixé à neuf ans. Une fois l'étape franchie de l'acquisition, le bailleur doit maintenir le bien en location dans le respect continu des conditions légales. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la livraison ou l'achèvement des travaux.
Le locataire doit être un tiers au foyer fiscal du bailleur. Les ascendants, descendants et membres du foyer fiscal sont exclus. En complément, le bon montage dépend de deux plafonds à respecter : le niveau de loyer et les ressources du locataire, déterminées selon la catégorie retenue.
Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Tout particulier investissant en direct peut accéder au dispositif Jeanbrun, sans condition de ressources personnelles. L'opération peut aussi être menée via une SCI familiale soumise au régime des revenus fonciers. À l'inverse, un basculement vers les BIC ferait perdre l'accès au mécanisme.
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, aucun agrément préalable n'est demandé. La sécurisation du dossier passe en revanche par une vérification complète avant signature : un seul critère manquant suffit à écarter l'avantage fiscal.
Plafonds de loyers et obligations du statut de bailleur
Le niveau de loyer retenu ne change pas seulement la rentabilité immédiate des logements. Il fixe aussi le plafond d’amortissement déductible et, par ricochet, l’avantage fiscal annuel attaché au statut de bailleur. La structuration optimale passe par un arbitrage simple à formuler, plus délicat à exécuter : percevoir davantage de loyers aujourd’hui, ou approfondir l’économie d’impôt sur la durée du statut.
Les trois catégories de loyer du dispositif
Le plafond de loyer dépend de la catégorie choisie et de l’implantation du bien. Même en l’absence de zonage rigide, le montant autorisé au mètre carré varie selon les secteurs.
Loyer intermédiaire : environ 15 % sous le marché, avec un plafond d’amortissement de 8 000 €/an dans le neuf et 5 000 €/an dans l’ancien rénové.
Loyer social : environ 30 % sous le marché, avec un plafond de 10 000 €/an dans le neuf et 6 500 €/an dans l’ancien rénové.
Loyer très social : environ 45 % sous le marché, avec un plafond atteignant 12 000 €/an dans le neuf et 7 500 €/an dans l’ancien rénové.
La même logique vaut pour les taux d’amortissement. Ils progressent avec l’effort consenti sur le plafond de loyer : de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, et de 3 % à 4 % dans l’ancien rénové.
Catégorie de loyer | Décote marché | Plafond neuf (€/an) | Plafond ancien rénové (€/an) | Taux amortissement neuf | Taux amortissement ancien |
Loyer intermédiaire | -15 % | 8 000 € | 5 000 € | 3,5 % | 3 % |
Loyer social | -30 % | 10 000 € | 6 500 € | 4,5 % | 3,5 % |
Loyer très social | -45 % | 12 000 € | 7 500 € | 5,5 % | 4 % |
Plafonds de ressources et obligations envers le locataire
Le statut de bailleur privé impose un contrôle précis des ressources du locataire à son entrée dans les lieux. Ces seuils varient selon la catégorie de loyer, la composition du foyer et la situation géographique du bien. À anticiper dès la mise en location : une erreur sur les justificatifs ou sur l’appréciation des ressources peut remettre en cause l’avantage fiscal.
En complément, le cumul avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) reste possible si toutes les exigences des deux régimes sont respectées simultanément. BP Finance étudie cette articulation au cas par cas, car le bon montage dépend de la nature des logements, du profil du bailleur et de la capacité du projet à tenir durablement le cadre du loyer intermédiaire.
Le mécanisme d'amortissement de la loi Jeanbrun
La loi Jeanbrun ouvre une brèche inédite en immobilier locatif : en location nue, un bien devient partiellement amortissable. Jusqu'ici, cet avantage fiscal était surtout associé à la location meublée. Le dispositif Jeanbrun permet ainsi de réduire la base imposable sur une durée d'au moins neuf ans, sans entrer dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Comment fonctionne l'amortissement en location nue ?
Le principe est simple. L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition, les 20 % restants étant assimilés au terrain, donc non amortissables. Pour un bien acheté 200 000 €, la base amortissable ressort à 160 000 € : avec un taux de 5,5 %, cela représente environ 8 800 € déductibles par an.
Déficit foncier, revenu global et report d'amortissement
Lorsque l'ensemble des charges déductibles et l'amortissement excèdent les revenus fonciers, un déficit foncier apparaît. Celui-ci peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. Pour des travaux de rénovation énergétique réalisés jusqu'au 31 décembre 2027, ce plafond est porté à 21 400 €.
Report sans limite de durée : l'excédent d'amortissement non utilisé l'année même se reporte sur les revenus fonciers futurs.
Charges déductibles cumulables : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion et dépenses d'entretien s'ajoutent au mécanisme.
Hors plafonnement global : cet avantage ne s'intègre pas au plafond annuel de 10 000 € des réductions fiscales.
Effet direct sur l'impôt : le déficit foncier vient diminuer le revenu global, et pas seulement les loyers taxables.
Une fois l'engagement de neuf ans achevé, l'investisseur conserve un actif valorisé. Dès lors, la structuration optimale passe par un point rarement observé dans d'autres régimes : à la revente, les amortissements déjà déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. L'économie d'impôt ne relève donc pas d'un simple décalage dans le temps.
Avantages fiscaux par rapport au LMNP
Les avantages fiscaux de la loi Jeanbrun se distinguent du LMNP sur un point très concret : l'absence de réintégration des amortissements au moment de la cession. En LMNP, les amortissements pratiqués augmentent la plus-value imposable. Ici, cet effet de rattrapage disparaît.
À l'inverse, le LMNP conserve une souplesse plus large sur la durée de détention et la sortie. Le choix du régime dépend de l'horizon patrimonial, du niveau de revenus locatifs, de la place donnée à la rénovation et de l'objectif recherché entre flexibilité et sécurisation durable de l'économie d'impôt.
Loi Jeanbrun comparée aux autres dispositifs pour le bailleur privé
La loi Jeanbrun prend place dans un cadre fiscal profondément remanié depuis la fin du Pinel.
Jeanbrun vs Pinel et Denormandie
Là où les régimes précédents encadraient fortement la zone, la nature du bien ou le type de location, ce dispositif ouvre plus largement le champ, tout en reposant sur un mécanisme d’amortissement et non sur une simple réduction d’impôt plafonnée.
Vs Pinel : le Pinel était réservé aux zones A, A bis et B1. La loi Jeanbrun couvre l’ensemble du territoire français, sans restriction géographique pour les logements éligibles.
Vs Denormandie : Denormandie imposait au moins 25 % de travaux sur un logement ancien. La loi Jeanbrun fixe ce seuil à 30 %, mais admet aussi des biens neufs sans obligation de travaux.
Vs LMNP : le LMNP vise la location meublée, avec réintégration des amortissements à la revente. La loi Jeanbrun concerne la location nue, sans cette réintégration, ce qui modifie le calcul patrimonial du bailleur.
Vs Loc’Avantages : Loc’Avantages reposait sur des critères territoriaux plus resserrés. Le statut de bailleur privé issu de la loi Jeanbrun offre une accessibilité géographique plus large.
En pratique, la lisibilité du dispositif fiscal constitue un point d’appui. Le mécanisme d’amortissement, codifié à l’article 12 octies du PLF 2026, sécurise le cadre juridique jusqu’au 31 décembre 2028. Pour un bailleur, cette stabilité compte autant que l’avantage fiscal lui-même, car elle conditionne la qualité du montage et la tenue du financement dans le temps.
Quand anticiper son investissement avec le dispositif Jeanbrun ?
La période d’éligibilité reste courte : seules les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 peuvent relever du dispositif Jeanbrun. Dès lors, un projet locatif ne se pilote pas au dernier moment, surtout en VEFA, où les délais de livraison dépassent souvent douze mois.
Trois paramètres conditionnent l’entrée dans le dispositif : la situation fiscale du foyer, le niveau de loyer visé et le choix entre bien neuf et logement ancien. La durée de détention, le régime de location retenu et la capacité d’épargne du bailleur déterminent ensuite la solidité du montage.
En complément, BP Finance intègre systématiquement la loi Jeanbrun dans une lecture patrimoniale plus large : financement, fiscalité courante, revente et transmission. L’objectif est de vérifier si la loi Jeanbrun renforce durablement la rentabilité de l’investissement locatif, au-delà de l’activation mécanique d’un avantage fiscal.
Foire aux questions
La loi Jeanbrun est-elle accessible à tous les investisseurs ?
Oui. La loi Jeanbrun est ouverte à tous les profils d’investisseurs particuliers, sans condition tenant à leurs ressources personnelles. L’opération peut être menée en direct ou via une SCI familiale soumise au régime des revenus fonciers.
En pratique, l’accès au dispositif Jeanbrun repose sur le respect de critères précis : nature du bien, engagement de location sur neuf ans, plafond de loyer et conditions liées au locataire. Les logements doivent entrer dans le cadre légal prévu, sans agrément administratif préalable.
Quel est le plafond de loyer applicable au dispositif Jeanbrun ?
Le plafond de loyer varie selon la catégorie retenue, le type de logement et la zone géographique. Pour les biens neufs, les seuils annuels sont les suivants : 8 000 € en loyer intermédiaire, 10 000 € en loyer social et 12 000 € en loyer très social.
Pour les biens anciens rénovés, les montants sont abaissés : 5 000 €, 6 500 € et 7 500 € par an. La différence se joue sur l’arbitrage entre niveau de location, amortissement retenu et avantage fiscal obtenu sur la durée.
Quelle est la différence entre le dispositif Jeanbrun et le LMNP ?
Le dispositif Jeanbrun concerne la location nue. Le LMNP relève, à l’inverse, de la location meublée.
Sur le plan fiscal, l’écart principal porte sur l’amortissement. En LMNP, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Sous la loi Jeanbrun, cette reprise n’existe pas, ce qui sécurise l’avantage fiscal dans le temps.
La loi Jeanbrun impose une période minimale de neuf ans, avec des règles à respecter sur le locataire, les ressources et le loyer intermédiaire le cas échéant.
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